Sanierungskosten zu hoch: Was tun, wenn die Renovierung unbezahlbar wird?

Stell dir vor, der Putz bröckelt, der Stromkasten sieht nach 1980 aus, und der Schornsteinfeger rät dringend zu einer Dachsanierung. Dein Haus schreit nach einer Sanierung – aber das Konto sagt nein. Genau hier stecken jedes Jahr tausende Hausbesitzer in Österreich fest. In Salzburg etwa ist die Sanierungsquote noch immer niedriger als sie laut Umweltbundesamt für die Energiewende bräuchte. Das Problem trifft nicht nur Altbauten: Auch energetische Nachrüstungen in Häusern aus den 80ern oder 90ern sprengen oft den finanziellen Rahmen. Was kannst du tun, wenn der Sanierungsbedarf wächst, aber dein Budget einfach nicht reicht? Das ist nicht nur ein urbaner Mythos oder ein Problem "fauler Sparer" – tatsächlich sind die Kosten für Handwerker und Material seit 2021 laut Statistik Austria um teils über 25 Prozent gestiegen. Klar also, warum immer mehr Leute fragen: Was passiert eigentlich, wenn ich mir die Sanierung nicht leisten kann?

Warum Sanierungen überhaupt so teuer sind

Kaum ein Haus bleibt ewig makellos. Gerade bei Gebäuden, die vor 1990 errichtet wurden, sind die alten Isolierungen, Fenster und Heizsysteme nicht nur Energiefresser, sondern oft auch marode. Handwerker sind gefragt wie nie zuvor, Lieferzeiten für Material explodieren, und die Energiekrise hat Baustoffpreise regelrecht befeuert. Ein einfaches Beispiel: Ein neues Dach für ein durchschnittliches Einfamilienhaus in Salzburg kostet aktuell je nach Aufwand zwischen 22.000 und 45.000 Euro. Das überschreitet schnell das Polster, das viele auf dem Sparkonto hatten.

Hinzu kommt: Bei älteren Gebäuden bleibt es selten bei einer "kleinen Reparatur". Gibt der Schornstein nach, merkt oft erst der Dachdecker, dass auch das Gebälk mit Pilz oder Holzwurm Probleme macht. Wer Pech hat, merkt beim Austausch der Fenster, dass keine Dämmung in den Wänden steckt. Jede Öffnung einer Wand birgt Risiken und Zusatzkosten. Bereits 2023 zeigte eine große Auswertung des österreichischen Dachverbandes für Sanierungsbetriebe, dass bei 37% der Sanierungsprojekte die Endkosten um mindestens 20% über den Kostenvoranschlägen lagen. Der Grund: Mängel und Schäden, die erst im Verlauf der Arbeiten auffallen.

Und dann sind da noch die zahlreichen Vorschriften für Wärmeschutz, Brandschutz und Energieeffizienz, die sich mit jeder Novelle verschärften. Wer heute ein Dach saniert, ist oft verpflichtet, gleich die Dämmung auf das aktuelle Niveau zu bringen. Wer die Heizungsanlage tauscht, muss sich an die aktuellen gesetzlichen Vorgaben – wie etwa das neue Gebäudeenergiegesetz – halten. Das alles vervielfacht die potenziellen Kosten. Kein Wunder, dass sich viele fragen, ob sie die Baustelle nicht lieber aufschieben – oder gleich ganz bleiben lassen sollten.

Die Gefahren des Sanierungsstaus – Wenn das Aufschieben richtig teuer wird

Kann doch nicht so schlimm sein, denkt man. Ein paar Jahre wird das alte Dach schon halten, oder? Aber ein Sanierungsstau kann sich zu einer regelrechten Kostenexplosion auswachsen. Laut Schätzung der Salzburger Landesinnung der Bausanierer hat sich die durchschnittliche Zeitspanne zwischen größeren Sanierungsarbeiten in privaten Wohnhäusern zwischen 1980 und heute von 18 auf 29 Jahre gestreckt. Das klingt nach gesparter Mühe – aber der Nachholbedarf wächst im Hintergrund.

Vielleicht das Paradebeispiel: Eine defekte Dachrinne wird nicht repariert. Bei jedem Regen läuft Wasser an der Fassade entlang – langsam sickert es in Putz und Mauerwerk. Die Folgen zeigen sich nicht sofort, aber nach fünf, sechs Jahren sind Wände feucht, Schimmel wächst, die Heizkosten steigen, weil die Kälte durchzieht. Ein Schaden, der anfangs für ein paar hundert Euro repariert werden könnte, verursacht nach einigen Jahren leicht fünfstellige Folgekosten. Offenbar ist "abwartendes Sanieren" also ein riskantes Spiel – und die Zahlen bestätigen das: Laut einer Studie des Instituts für Immobilienwirtschaft Salzburg mussten Hausbesitzer, die jahrzehntelang keine Sanierung durchgeführt hatten, im Schnitt um 60% höhere Gesamtkosten schultern als jene, die regelmäßig kleine Verbesserungen vornahmen.

Ein weiteres Problem ist der Wertverlust des Hauses. Wer nicht pflegt, verliert: Immobilienmakler berichten, dass bei unmodernisierten Häusern in mittleren Lagen oft 20 bis 30% weniger verkaufspreis erzielt werden – weil potenzielle Käufer den "Sanierungsberg" fürchten.

Strategien, wenn das Geld zu knapp ist – Was du konkret tun kannst

So, aber was jetzt? Wer denkt, Geld sei immer irgendwo zu finden, unterschätzt die Realität vieler Hausbesitzer. Aber es gibt ehrliche Strategien, um trotzdem nicht im Sanierungsstau zu ersticken.

• Priorisieren statt alles auf einmal: Die Heizung tropft? Die Fenster pfeifen? Mach dir eine ehrliche Schadensliste – und sortiere knallhart nach Dringlichkeit. Hilfreich ist ein Sanierungsfahrplan, wie ihn viele Energieberater für ein paar Hundert Euro anbieten. So erkennst du, welche Reparaturen wirklich nicht mehr warten können.
• Förderungen suchen und verwenden: Die Förderlandschaft ändert sich ständig, aber für energetische Sanierungen sind die Fördertöpfe so groß wie nie. In Salzburg bekommst du für neue Fenster, Wärmedämmung oder Heizungen teils vierstellige Zuschüsse vom Land oder Bund. Check die aktuelle Datenbank auf "sanierungsoffensive.at" oder frage bei der Energieberatung nach.
• Kredite und spezielle Sanierungsdarlehen: Banken sind bei Sanierungszwecken oft großzügiger als erwartet, weil die Werterhaltung einer Immobilie als "sicherer Zweck" gilt. Die Salzburger Sparkasse bietet zum Beispiel eigens Sanierungsdarlehen mit bis zu 15 Jahren Laufzeit an. Vorsicht: Die monatliche Belastung darf beim Budget niemals den Rahmen sprengen – hol dir Rat, bevor du unterschreibst!
• Günstiger wird’s mit Eigenleistung: Hast du handwerkliches Geschick? Vieles – wie Ausmalen, Tapeten entfernen oder einfache Dämmmaßnahmen – kannst du selbst machen und sparst dabei Tausende Euro an Arbeitsstunden. Aber: Alles, was die Haustechnik (Strom, Gas, Wasser) oder den statischen Bereich betrifft, muss vom Profi erledigt werden.
• Gemeinschaftslösungen nutzen: In Wohnanlagen oder Reihenhaus-Siedlungen lohnt es sich, Projekte zu bündeln. Wer das Dach mit den Nachbarn zusammen machen lässt, spart durch Mengenrabatte. Selbst Leihwerkzeuge oder Sammelbestellungen senken den Preis.

Eine Übersicht gängiger Förderungen und Darlehen in Salzburg findest du hier:

Wenn die Sanierung trotzdem nicht machbar ist – Alternative Wege

Du hast alle Hebel umgelegt, und es reicht trotzdem nicht? Auch dann bist du nicht handlungsunfähig ausgeliefert. Manchmal hilft ein Perspektivwechsel.

Ein Weg ist der Verkauf mit Sanierungspflicht: Es gibt spezielle Immobilienmakler, die sich auf "unsanierte Häuser" spezialisiert haben. Der Verkaufspreis liegt niedriger, aber der Sanierungsstau übernimmt sozusagen der Käufer – oft sind diese Saniererfirmen oder Investoren, die das gebündelt stemmen können. Ein anderes Modell ist die Vermietung mit Instandhaltungsvereinbarung, bei der ein Mieter günstig wohnen darf, dafür aber Reparaturen übernimmt. Das ist zwar weniger verbreitet, aber gerade bei Häusern mit großem Grundstück und mehreren Einheiten eine attraktive Lösung.

In manchen Gemeinden gibt es "sanierungsbegleitende Programme". Hier treten Gemeinde, Land oder EU als Partner auf, helfen bei Beantragung von Mitteln oder holen Baufirmen an Bord. Auch Vereine wie "Baugruppen" oder Wohnbaugenossenschaften können helfen, indem sie Sanierungsprojekte gemeinsam stemmen.

Manchmal zahlt es sich aus, nach Partnern in der Familie zu suchen – viele Generationenhäuser entstehen, wenn mehrere zusammenlegen und so Modernisierungen stemmen. Ein ganz neuer Trend sind "Wohnrecht-gegen-Sanierung"-Modelle, wo Investoren die Sanierung finanzieren und dafür ein lebenslanges Wohnrecht für dich vereinbaren. Hier solltest du dich immer intensiv rechtlich beraten lassen, da Verträge komplex werden können.

Fünf clevere Tipps zum Thema: Sanieren trotz niedrigem Budget

• Sanierung muss nicht auf einen Schlag passieren: Plane in Etappen, das schont Nerven und Börserl.
• Nutze Energie-Checks kostenlos: Die Salzburger Energieberatung bietet erste Checks gratis an – und oft entdeckt man Maßnahmen, die weniger kostenintensiv sind als gedacht.
• Werde selbst aktiv: Schraubenzieher, Pinsel, Eimer – kleine Dinge kann jeder, und YouTube ist voller How-Tos.
• Informiere dich bei Bürger-/Sanierungsstammtischen; dort entstehen spannende Nachbarschaftsprojekte und oft gibt’s Kontakte zu günstigen Handwerkern.
• Scheue dich nicht vor unkonventionellen Ideen: Wohnrecht-Modelle, Teilverkauf oder Pflegeoptionen – heute ist vieles möglich, was vor 20 Jahren noch als "unseriös" galt.

Unterm Strich gilt: Du bist mit deinem Sanierungsproblem nicht allein. Die Zahl der unsanierten Häuser ist in Salzburg laut Statistik Austria von 2014 bis 2023 sogar angestiegen. Und trotzdem findet fast jeder einen Weg – sei es in kleinen Schritten, mit Unterstützung oder durch neue Wohnmodelle. Wichtig ist, nicht den Kopf in den Sand zu stecken, sondern Schritt für Schritt ehrlich zu prüfen, was geht – und wo es Hilfe gibt.