Nutzungsänderung bei Bestandsimmobilien: So prüfen Sie die Genehmigungspflicht richtig

Was ist eine Nutzungsänderung - und warum ist sie so wichtig?

Wenn Sie eine bestehende Immobilie von einer Nutzung in eine andere umwandeln - etwa aus einem Lagerhaus eine Wohnung machen, aus einer Wohnung ein Büro oder aus einem Ladenlokal ein Fitnessstudio - dann handelt es sich um eine Nutzungsänderung. Das klingt erst mal einfach. Aber hinter dieser Veränderung verbirgt sich ein komplexes rechtliches Verfahren, das Sie nicht ignorieren dürfen. Selbst wenn Sie keine Wand einreißen, keine Fenster vergrößern oder keine neue Treppe bauen: Wenn sich die Art der Nutzung ändert, brauchen Sie in den meisten Fällen eine Genehmigung.

Die Grundlage dafür ist das Baugesetzbuch (BauGB), genauer gesagt §29. Doch das ist nur der Anfang. Jedes Bundesland hat seine eigene Landesbauordnung (LBO), die genau festlegt, wann und wie eine Nutzungsänderung erlaubt ist. Und hier kommt der Bebauungsplan ins Spiel. Der zeigt, welche Nutzungen in Ihrem Stadtteil oder Ihrer Straße überhaupt erlaubt sind. Ist Ihr geplantes Vorhaben dort nicht vorgesehen? Dann brauchen Sie eine Genehmigung - Punkt.

Wann ist eine Genehmigung wirklich nötig?

Viele Immobilienbesitzer denken: „Ich mache ja nur eine kleine Umgestaltung - keine baulichen Veränderungen.“ Das ist ein gefährlicher Irrtum. Die Genehmigungspflicht hängt nicht davon ab, ob Sie bauen, sondern ob sich die Nutzung ändert. Und das hat Konsequenzen.

• Wenn Sie Wohnraum in eine Ferienwohnung (Airbnb) umwandeln - Genehmigung nötig.
• Wenn Sie ein Büro in eine Praxis für Physiotherapie verwandeln - Genehmigung nötig.
• Wenn Sie einen Lagerraum in ein Yogastudio umfunktionieren - auch das ist genehmigungspflichtig.

Warum? Weil sich die Anforderungen ändern. Eine Wohnung hat andere Brandschutzregeln als ein Fitnessstudio. Ein Büro braucht weniger Stellplätze als eine Praxis mit vielen Besuchern. Und wer 20 Menschen gleichzeitig in einem Raum hat, braucht zwei unabhängige Fluchtwege - nicht nur einen.

Die Bundesländer legen genau fest, ab wann was gilt: In Berlin müssen Sie für Büros mindestens 0,5 Stellplätze pro 100 m² bereitstellen. In Nordrhein-Westfalen gilt ab 10 Personen gleichzeitig eine erhöhte Brandschutzanforderung. Und wenn Ihr neues Gewerbe tagsüber mehr als 70 Dezibel Lärm macht, kommt das Umweltamt ins Spiel.

Was passiert, wenn Sie ohne Genehmigung handeln?

Es gibt viele, die es versuchen: „Ich mache das erst mal, und gucke, ob jemand was merkt.“ Das endet fast immer teuer.

Die Folgen sind keine Kleinigkeit. Sie können mit einem Bußgeld zwischen 5.000 und 50.000 Euro belegt werden. In Köln bekam ein Eigentümer 2024 eine Strafe von 12.500 Euro, weil er seine Wohnung ohne Genehmigung in eine Airbnb-Ferienwohnung verwandelt hatte - ohne bauliche Veränderungen. Die Behörde hat trotzdem zugeschlagen.

Noch schlimmer: Sie können zur Rückbauverpflichtung gezwungen werden. Das bedeutet: Alles, was Sie umgebaut haben, muss wieder in den ursprünglichen Zustand versetzt werden. Sie verlieren Ihre Investition - und zahlen noch dafür, dass Sie es wieder rückgängig machen.

Und das ist nicht alles. Wenn Sie die Immobilie später verkaufen, wird der Käufer oder der Notar die Unterlagen prüfen. Fehlt die Genehmigung? Dann sinkt der Wert. Oder der Verkauf scheitert ganz.

Wie prüfen Sie, ob Ihre Nutzungsänderung genehmigungsfähig ist?

Es gibt fünf klare Schritte, die Sie befolgen müssen - und die Sie nicht überspringen dürfen.

1. Prüfen Sie den Bebauungsplan: Gehen Sie zum zuständigen Bauamt und holen Sie sich den aktuellen Bebauungsplan für Ihr Grundstück. Dort steht, welche Nutzungen erlaubt sind. Ist Ihre geplante Nutzung nicht drin? Dann brauchen Sie eine Genehmigung.
2. Analysieren Sie die technischen Anforderungen: Welche Brandschutzklassen gelten? Wie viele Stellplätze brauchen Sie? Brauchen Sie Schallschutz? Wie viele Personen werden gleichzeitig im Gebäude sein? Diese Faktoren bestimmen, ob Ihre Pläne überhaupt realisierbar sind.
3. Beauftragen Sie einen bauvorlageberechtigten Planer: Nur Architekten oder Ingenieure mit entsprechender Zulassung dürfen den Antrag stellen. Sie als Eigentümer dürfen das nicht selbst tun. Das ist kein Empfehlung - das ist Gesetz.
4. Reichen Sie den vollständigen Antrag ein: Dazu gehören: Lageplan (1:500), Grundrisse (alt und neu), Brandschutznachweis, Schallschutznachweis, Stellplatznachweis - und bei denkmalgeschützten Gebäuden auch ein Gutachten vom Denkmalschutzamt.
5. Warten Sie auf die Entscheidung: Die Bearbeitungszeit liegt zwischen 3 und 6 Monaten. In Berlin und Hamburg dauert es oft etwas kürzer, in Bayern und Baden-Württemberg länger. Wenn Sie vorher mit der Behörde sprechen, reduzieren Sie die Ablehnungsquote von 22% auf unter 8%.

Kosten: Was kostet eine Nutzungsänderung?

Die Kosten variieren stark - je nach Bundesland, Größe und Komplexität. Aber Sie können mit einem Rahmen rechnen.

• Verwaltungsgebühren: In Berlin etwa 3.500 Euro, in Bayern rund 4.200 Euro, in Hamburg ca. 2.800 Euro.
• Planungskosten: Ein Architekt berechnet zwischen 1.500 und 6.000 Euro - je nach Aufwand.
• Technische Gutachten: Brandschutz und Schallschutz kosten je 800-2.500 Euro.
• Sanierungskosten: Bei ehemaligen Industrieflächen kann die Schadstoffbeseitigung (z.B. Schwermetalle im Boden) schnell 500.000 Euro und mehr verschlingen.

Insgesamt liegen die Gesamtkosten zwischen 2.000 und 10.000 Euro - oft sogar höher. Aber: Das ist nur ein Teil. Die größte Kostenfalle ist die Zeit. Ein Verfahren, das 6 Monate dauert, kostet Sie auch durch verpasste Mieteinnahmen oder höhere Zinsen.

Besondere Fälle: Denkmalschutz, Industriegebäude und Büroumschichtung

Einige Projekte sind besonders knifflig.

Denkmalschutz: Wenn Ihr Gebäude unter Schutz steht, dann ist die Genehmigung deutlich schwerer zu bekommen. Die Fassade, die Treppen, die Fenster - alles muss erhalten bleiben. In Berlin wurde eine alte Mälzerei erfolgreich in 42 Wohnungen umgewandelt - aber nur, weil das Denkmalschutzamt von Anfang an mit eingebunden wurde. Die Sanierung der Bodenbelastung kostete 850.000 Euro - aber die Genehmigung kam nach 4 Monaten.

Industrieflächen in Wohnraum: Hier geht es nicht nur um Baurecht, sondern um Umweltrecht. Boden und Luft müssen auf Schadstoffe geprüft werden. Liegt der Schwermetallgehalt über 50 mg/kg, muss saniert werden. Das ist teuer - aber notwendig.

Büro zu Wohnraum: Das ist der aktuell größte Trend. In den 10 größten Städten stieg die Zahl der Anträge von 327 (2022) auf 842 (2024) - ein Anstieg von 157%. In Nordrhein-Westfalen gibt es seit Juli 2025 ein neues Gesetz: Die Bearbeitungszeit für Büro-Wohnungsumwandlungen ist auf 90 Tage begrenzt, und die Stellplatzanforderungen wurden in Innenstadtlagen gelockert. Das ist ein großer Schritt - aber noch nicht bundesweit.

Tipps für einen reibungslosen Prozess

• Sprechen Sie vorher mit der Behörde: Ein Informationsgespräch kostet nichts - aber spart Ihnen Monate und Tausende Euro.
• Verwenden Sie den elektronischen Bauantrag (eBA): In 12 von 16 Bundesländern ist das bereits Pflicht. Es beschleunigt den Prozess um durchschnittlich 28 Tage.
• Planen Sie mit Puffer: 6 Monate Bearbeitungszeit sind die Regel - nicht die Ausnahme. Verrechnen Sie nicht mit 3 Monaten.
• Vermeiden Sie Eigeninitiative: Kein „Ich mache das erst mal und frage später“. Das ist ein klassischer Fehler - und führt fast immer zu Strafen.

Was bleibt? Nutzungsänderung ist kein DIY-Projekt

Es ist verlockend, eine alte Fabrikhalle oder ein leerstehendes Büro zu kaufen, weil es günstig ist. Aber die wahren Kosten liegen nicht im Kaufpreis - sie liegen in der Genehmigung. Wer hier spart, verliert später doppelt.

Die Regeln sind komplex, die Behörden streng, die Strafen hoch. Aber es ist machbar - wenn Sie es richtig angehen. Holen Sie sich professionelle Hilfe, prüfen Sie den Bebauungsplan, rechnen Sie die Kosten genau durch - und lassen Sie sich nicht von falschen Annahmen täuschen.

Die Zukunft der Städte liegt in der Umnutzung. Leere Büros werden zu Wohnungen, Lagerhallen zu Ateliers, ehemalige Fabriken zu Gemeinschaftsprojekten. Aber nur, wer den Rechtsweg kennt, profitiert davon - und nicht als Strafempfänger endet.