Bauantrag für Immobilien stellen: Die richtigen Dokumente vorbereiten

Bevor du mit dem Bau deines Hauses beginnst, musst du eine Genehmigung von der Gemeinde bekommen. Ohne diese Genehmigung darfst du keinen einzigen Pflock in die Erde schlagen. Das klingt einfach, aber die Vorbereitung des Bauantrags ist komplex, zeitaufwendig und voller Fallstricke. Viele Bauherren unterschätzen, wie genau die Unterlagen sein müssen - und landen dann mitten im Verfahren mit Rückfragen, Verzögerungen oder sogar Ablehnungen. In diesem Leitfaden erfährst du, welche Dokumente wirklich nötig sind, wie du sie richtig zusammenstellst und wie du Fehler vermeidest, die andere oft machen.

Was gehört in einen Bauantrag? Die Kernunterlagen

• Das richtige Formular: Du bekommst es vom Bauamt. Fülle es komplett und handschriftlich oder digital aus. Keine Leerstellen, keine Abkürzungen.
• Bauzeichnungen im Maßstab 1:100: Das sind nicht irgendwelche Skizzen. Es müssen Grundrisse mit Raumbezeichnungen, Außenseitenansichten und mindestens ein Schnitt enthalten sein. Jede Wanddicke, jedes Fenster, jede Tür muss exakt dargestellt sein. Die Lage des Gebäudes auf dem Grundstück, die Abstände zu Nachbargrundstücken und die Höhenlage sind Pflicht.
• Auszug aus dem Liegenschaftskataster: Dieses Dokument beweist, dass du der rechtmäßige Eigentümer des Grundstücks bist. Es zeigt auch die genaue Grenzlage und Flurnummer. Ohne diesen Auszug wird dein Antrag nicht entgegengenommen.
• Lage- und Freiflächenplan: Hier wird dargestellt, wie viel von deinem Grundstück bebaut werden darf. Der Bebauungsplan deiner Gemeinde legt fest, wie hoch das Haus sein darf, wie viel Fläche bebaut werden darf und wo du keine Bauten errichten darfst. Dein Plan muss genau mit diesem Plan übereinstimmen.
• Baubeschreibung: Eine klare, technische Beschreibung des geplanten Bauvorhabens. Was für Materialien? Welche Dachform? Wie wird das Haus beheizt? Welche Fenster? Keine vagen Aussagen wie „modernes Design“ - stattdessen: „Fenster mit Uw-Wert von 0,95 W/(m²K), Holz-Verbundfenster, Isolierverglasung“.
• Berechnungen der Wohn- und Nutzfläche: Die Flächen musst du nach der Wohnflächenverordnung (WoFIV) berechnen. Das ist nicht einfach. Treppen, Dachböden, Keller - alles hat eigene Regeln. Eine Abweichung von mehr als 2% zwischen geplanter und tatsächlicher Fläche kann später Probleme bringen.
• Statiknachweis: Werde nicht kreativ. Nur ein bauvorlageberechtigter Architekt oder Bauingenieur darf diesen Nachweis erstellen. Er beweist, dass das Gebäude stabil ist - unter Windlast, Schnee und Erdbeben. Fehlt er, ist der Antrag sofort ungültig.
• Brandschutznachweis: Je nach Gebäudegröße und Nutzung brauchst du Nachweise für Fluchtwege, Brandabschnitte und feuerhemmende Materialien. In Mehrfamilienhäusern ist das besonders streng.
• Wärmeschutznachweis: Seit dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) ab 2024 ist das nicht mehr optional. Du musst zeigen, dass dein Haus die neuen Energieeffizienz-Anforderungen erfüllt. Das betrifft Dämmung, Fenster, Heizung und Lüftung.
• Entwässerungsplan: Wo läuft das Regenwasser hin? In die öffentliche Kanalisation? In einen eigenen Abwassertank? In eine Regenwasserzisterne? Du musst den Weg genau beschreiben und beweisen, dass er genehmigt ist.
• Grundbuchauszug: Zeigt, ob das Grundstück belastet ist - zum Beispiel mit Grunddienstbarkeiten oder Baurechten Dritter. Wenn ein Nachbar ein Recht auf Licht oder Luft hat, musst du das berücksichtigen.
• Architektenvertrag und Bauvertrag: Diese Dokumente beweisen, dass du einen Fachmann beauftragt hast. Sie sind nicht immer zwingend, aber sie schützen dich rechtlich.

Warum scheitern so viele Bauanträge?

• Falsche Abstandsflächen (32 %): Du hast gedacht, 3 Meter Abstand zum Nachbarn reichen. Aber der Bebauungsplan verlangt 4 Meter. Das ist ein klassischer Fall für eine Ablehnung.
• Fehlende statische Nachweise (25 %): Wer das nicht hat, bekommt keine Genehmigung - Punkt. Kein Bauamt akzeptiert „ich hab’s mir ausgedacht“.
• Unvollständige Entwässerungspläne (18 %): Wenn du nicht nachweist, wie das Regenwasser abgeführt wird, wird dein Antrag zurückgewiesen. Selbst wenn du einen Schacht in deinem Garten planst, musst du ihn genau dokumentieren.
• Falsche Flächenberechnung (15 %): Du hast den Dachboden als Wohnfläche angerechnet, aber er ist nicht vollständig begehbar. Das ist kein „kleiner Fehler“ - das ist ein Grund für Rückfragen und Nachbesserungen.

Und dann gibt es noch die unsichtbaren Fehler: fehlende Unterschriften, falsche Formate, fehlende Kopien. Einige Bauämter verlangen drei gedruckte Exemplare, andere akzeptieren nur digitale Einreichung. Wenn du nicht genau weißt, was dein Bauamt will, ruf an. Frag nicht „was brauche ich?“, sondern: „Was ist die genaue Liste für ein Einfamilienhaus mit Anbau?“

Die digitale Revolution: Online-Bauantrag in Leipzig

Du musst die Unterlagen als PDF hochladen - im richtigen Format, mit richtiger Dateigröße, mit richtigen Dateinamen. Kein „Bauzeichnung_2026.pdf“, sondern „Grundriss_EG_1_100.pdf“. Die Behörden arbeiten mit automatisierten Systemen. Wenn du nicht mit ihnen arbeitest, verlierst du Zeit.

Der Vorteil? Die Bearbeitungszeit sinkt um durchschnittlich 22 Arbeitstage. In Leipzig dauert ein einfacher Bauantrag jetzt oft nur noch 8-10 Wochen statt 14-16. Das ist ein gewaltiger Unterschied, wenn du im Frühjahr bauen willst.

Wie lange dauert die Vorbereitung?

1. Den Liegenschaftskatasterantrag stellen (1-2 Wochen Wartezeit)
2. Den Bebauungsplan der Gemeinde heraussuchen (oft online, aber nicht immer leicht zu finden)
3. Einen Architekten beauftragen (mindestens 1-2 Wochen)
4. Die Bauzeichnungen erstellen lassen (10-15 Arbeitstage)
5. Die statischen und energetischen Nachweise abholen (7-10 Arbeitstage)
6. Alle Dokumente sammeln, sortieren, kopieren, digitalisieren (5-7 Arbeitstage)
7. Den Antrag online einreichen und prüfen (1-2 Tage)

Wenn du einen Architekten beauftragst, sinkt der Zeitaufwand auf 32 Stunden - und du hast jemanden, der für die Richtigkeit haftet. Die Kosten dafür liegen zwischen 3.500 und 5.000 Euro. Klingt viel? Stell dir vor, du wartest 3 Monate, weil du einen falschen Abstand angegeben hast. Dann verlierst du nicht nur Zeit - du verlierst auch den günstigen Baukredit, den du dir gesichert hattest. Die Kosten für einen Architekten amortisieren sich oft schon nach der ersten Rückfrage.

Was du vor dem Antrag unbedingt tun solltest

Das ist der wichtigste Schritt, den fast niemand macht. Eine Umfrage des Verbands privater Bauherren zeigt: Wer vorher mit der Gemeinde spricht, erhöht seine Erfolgsquote um 35 %. Warum? Weil du dann weißt:

• Ob dein Grundstück überhaupt bebaut werden darf
• Ob es ein besonderer Denkmalschutz gibt
• Ob die Abstandsregeln anders sind als im allgemeinen Plan
• Ob du eine zusätzliche Genehmigung für eine Regenwasserzisterne brauchst

Du sparst dir Monate, wenn du das schon vorher weißt. Viele Bauherren warten, bis der Antrag abgelehnt wird - und dann fangen sie von vorne an. Das ist teuer. Das ist frustrierend. Das ist vermeidbar.

Was passiert nach dem Antrag?

Wenn alles passt, bekommst du die Baugenehmigung. Sie kommt per Post - oder digital. Sie enthält Bedingungen: „Die Dachneigung muss 35 Grad betragen“, „Der Keller darf nicht tiefer als 2,80 Meter sein“. Diese Bedingungen sind verbindlich. Wenn du sie später änderst, kannst du die Baugenehmigung verlieren - auch wenn du nur 5 % abweichst.

Erst nach Erhalt der Genehmigung darfst du die Schnurgerüsteinmessung durchführen lassen. Das macht ein öffentlich bestellter Vermessungsingenieur (ÖbVI). Er markiert die exakte Lage deines Hauses auf dem Grundstück. Ohne diese Messung darfst du nicht graben. Kein Bauunternehmer darf anfangen, ohne sie.

Was du nicht tun solltest

• Nicht selbst die Statik berechnen. Selbst wenn du ein Excel-Template findest - es ist illegal und riskant.
• Nicht mit „wird schon“ arbeiten. „Ich mach’s später nach.“ - Nein. Alles muss beim Antrag komplett sein.
• Nicht den Bauantrag ohne Architekt versuchen, wenn du keine Erfahrung hast. Die Fehlerquote liegt bei 68 % bei Selbstmachern.
• Nicht den Antrag am letzten Tag einreichen. Die Bearbeitung dauert 3-6 Monate. Beginne mindestens 8 Wochen vor Baubeginn.

Der Bauantrag ist kein Hindernis - er ist dein Schutz. Er verhindert, dass du später vor einem abgerissenen Haus stehst, weil du gegen den Bebauungsplan verstoßen hast. Er verhindert, dass du Tausende Euro in eine Baustelle steckst, die nie genehmigt wird. Er ist der erste Schritt zu einem rechtsicheren, stressfreien Bauvorhaben.

Wenn du die Dokumente richtig vorbereitest, ist der Rest - der Bau - fast leichter.