Wenn du eine Immobilie kaufst, ist die Frage nicht, ob du Fremdkapital brauchst - sondern wie viel Eigenkapital du wirklich einbringen musst, um nicht über Jahre zu viel Zinsen zu zahlen. Viele glauben, 10 Prozent Eigenkapital reichen. Das ist ein Irrtum. Wer nur 10 Prozent mitbringt, zahlt deutlich mehr - und das über 15, 20, manchmal sogar 30 Jahre. Die Banken haben das längst verstanden. Und sie belohnen dich, wenn du mehr Eigenkapital einsetzt. Wie viel genau? Und warum ist das so wichtig? Hier kommt die klare, praktische Antwort - ohne Theorie, nur das, was wirklich zählt.
Was zählt als Eigenkapital? Nicht nur dein Sparbuch
Eigenkapital ist nicht nur das Geld, das auf deinem Konto liegt. Es ist alles, was du ohne Kredit zur Verfügung hast - und das ist mehr, als du denkst. Dazu gehören:- Sparvermögen (Giro- oder Tagesgeldkonto)
- Bausparvertrag - aber nur, wenn er zuteilungsreif ist
- Wertpapiere oder Aktien, die du verkaufen kannst
- Lebensversicherungen mit Auszahlungswert
- Ein bereits abbezahltes Grundstück, das du verkaufst oder als Sicherheit einbringst
- Ein Darlehen von Eltern oder Verwandten - solange es schriftlich festgehalten ist
- Eigenleistungen beim Neubau: Wenn du selbst die Sanierung machst, kannst du den realistischen Marktwert der Arbeit als Eigenkapital anrechnen - vorausgesetzt, du kannst es nachweisen
Wichtig: Das Geld muss zum Zeitpunkt der notariellen Beurkundung verfügbar sein. Ein Bausparvertrag, der erst in zwei Jahren zuteilungsreif wird, zählt nicht als Eigenkapital - du brauchst dann eine Zwischenfinanzierung. Und die kostet extra. Bis zu 2,5 Prozent Zinsen pro Jahr, wie Nutzer in Finanz-Forumsdiskussionen berichten. Das ist kein Sparmodell - das ist ein finanzielles Risiko.
Warum 20 Prozent nicht reichen - und warum 30 oft besser ist
Die gängige Regel lautet: 20 Prozent Eigenkapital. Das ist der Mindestanspruch der Banken. Aber es ist nicht die optimale Mischung. Laut einer Studie des Bundesverbands deutscher Banken (BdB, September 2023) lag der durchschnittliche Eigenkapitalanteil bei neuen Baufinanzierungen im dritten Quartal 2023 bei 24,7 Prozent - und das ist der aktuelle Standard. In München sind es 28,4 Prozent, in Leipzig nur 21,3 Prozent. Warum der Unterschied? Weil die Banken in teuren Regionen strenger prüfen.Ein Eigenkapitalanteil von 20 Prozent ist die Grenze. Darunter wird es teuer. Laut Deutsche Bank Research verlangen Institute bei weniger als 20 Prozent systematisch Zinsaufschläge von 0,3 bis 0,8 Prozentpunkte. Das klingt wenig - bis du rechnest: Bei einer 300.000-Euro-Finanzierung macht das über 15 Jahre mehr als 20.000 Euro aus. Und das ist nur der Zins. Dazu kommen höhere Abschlussgebühren, teurere Versicherungen, und oft eine kürzere Zinsbindung.
Ab 25 bis 30 Prozent Eigenkapital ändert sich alles. Die Banken sehen dich als sicheren Kunden. Du bekommst niedrigere Zinsen, längere Zinsbindungen - und manchmal sogar bessere Tilgungsoptionen. Ein Fallbeispiel aus Immobilien-Erfahrung.de: Ein Bauherr erhöhte sein Eigenkapital von 20 auf 30 Prozent. Ergebnis? Die monatliche Rate sank um 187 Euro, und er konnte die Zinsbindung von 10 auf 15 Jahre verlängern. Das ist kein Zufall. Das ist die Logik der Banken.
Die Nebenkosten: Der größte Fehler bei der Finanzierung
Die meisten Bauherren denken nur an den Kaufpreis. Aber der ist nur die Hälfte der Wahrheit. Die Nebenkosten sind oft höher als der Kaufpreis - oder zumindest fast so hoch. Und sie müssen aus Eigenkapital bezahlt werden. Die Bank zahlt nur den Kaufpreis. Alles andere kommt von dir.Das sind die typischen Kosten:
- Maklercourtage: 3-6 % des Kaufpreises
- Grunderwerbssteuer: 3,5 % in Bayern, 6,5 % in Nordrhein-Westfalen
- Notarkosten: 1,5-2 %
- Grundbucheintrag: 0,2-0,5 %
Das macht zusammen 15-20 % des Kaufpreises. Wenn du eine Wohnung für 400.000 Euro kaufst, brauchst du zusätzlich 60.000-80.000 Euro für die Nebenkosten. Wenn du nur 20 % Eigenkapital für den Kaufpreis einbringst, hast du für die Nebenkosten nichts mehr übrig. Und dann brauchst du einen Kredit - für die Nebenkosten. Das ist ein klassischer Fehler. Die Banken wollen keinen Kredit für Nebenkosten. Sie wollen, dass du sie aus Eigenmitteln bezahlst. Sonst erhöhen sie das Risiko - und deine Zinsen.
Verivox hat 2023 eine Umfrage mit 1.200 Bauinteressierten durchgeführt: 42 Prozent unterschätzten die Nebenkosten. Das führt zu Finanzierungslücken. Und die sind teuer. Einige müssen dann teure Zwischenkredite aufnehmen - oder den Kauf verschieben. Beides kostet Geld.
Warum Selbstständige mehr Eigenkapital brauchen
Wenn du selbstständig bist, ist die Bank nicht dein Freund. Sie sieht dein Einkommen als unsicher. Kein fester Lohn. Kein sicheres Gehalt. Keine klare Prognose. Deshalb verlangen Banken von Selbstständigen mehr Sicherheit - und das heißt: mehr Eigenkapital.Die Empfehlung: Mindestens 30 Prozent. In manchen Fällen sogar 35 Prozent, besonders bei Immobilien über 750.000 Euro. Die HypoVereinsbank hat 2023 ein neues Produkt für Selbstständige mit 30 Prozent Eigenkapital eingeführt - mit Zinsbindung bis 20 Jahren. Die Commerzbank hat ähnliche Angebote. Warum? Weil sie wissen: Wer 30 Prozent einbringt, hat ein stabileres Finanzprofil. Wer nur 20 Prozent hat, läuft Gefahr, bei Umsatzeinbußen die Raten nicht mehr zahlen zu können.
Das ist kein Diskriminierung - das ist Risikomanagement. Und du kannst es nutzen. Wenn du als Selbstständiger 30 Prozent Eigenkapital hast, bekommst du oft bessere Konditionen als ein Angestellter mit nur 20 Prozent. Die Banken belohnen Sicherheit - nicht den Beruf.
Die neue Realität: Warum 2025 noch mehr Eigenkapital nötig sein wird
Die Zinsen sind nicht mehr so niedrig wie vor fünf Jahren. Die Banken prüfen strenger. Und die Bundesbank hat in ihrem Finanzstabilitätsbericht (November 2023) klargestellt: Höhere Eigenkapitalquoten reduzieren das Systemrisiko. Das heißt: Die Banken werden immer strenger. Und die Politik unterstützt sie dabei.Im Jahr 2020 verlangten noch 65 Prozent der Institute eine Mindest-Eigenkapitalquote von 20 Prozent. Heute sind es 78 Prozent. Bis 2025, so prognostiziert der Immobilienwirtschaftsverband IVD, wird der Durchschnitt auf 26,5 Prozent steigen. Das ist kein Zufall. Es ist die Folge der Zinswende.
Die gute Nachricht: Wer jetzt 25-30 Prozent einbringt, ist für die Zukunft gerüstet. Wer nur 15-20 Prozent hat, wird in zwei Jahren mit höheren Zinsen, kürzeren Laufzeiten und strengeren Prüfungen konfrontiert. Die Banken werden nicht nachgeben. Sie haben gelernt - und sie haben die Zahlen.
Was ist die optimale Mischung? Die Antwort in Zahlen
Es gibt keine Einheitslösung. Aber es gibt eine klare Faustregel - und die basiert auf echten Daten, nicht auf Meinungen.Die optimale Mischung für die meisten:
- 25-30 Prozent Eigenkapital - das ist der Goldstandard
- Mindestens 20 Prozent für den Kaufpreis plus die kompletten Nebenkosten
- 30 Prozent für Selbstständige, Immobilien über 750.000 Euro oder in teuren Regionen
- Unter 20 Prozent nur, wenn du eine Zwischenfinanzierung planst - und die Kosten genau kalkulierst
Was bekommst du dafür?
- Zinssätze zwischen 2,8 und 3,2 Prozent (Stand November 2023)
- Zinsbindungen von 15 bis 25 Jahren
- Keine Zinsaufschläge
- Höhere Tilgungsmöglichkeiten
- Stabile monatliche Raten - auch wenn die Zinsen steigen
Und was passiert, wenn du weniger einbringst? Du zahlst mehr - und zwar über Jahre. Und das ist kein Risiko, das sich lohnt.
Was tun, wenn du nicht genug Eigenkapital hast?
Du hast nicht 25 Prozent gespart? Dann musst du strategisch handeln. Hier sind drei realistische Wege:- Kombiniere deine Quellen: Sparvermögen + Bausparvertrag + Verkauf von Wertpapieren. 68 Prozent der Bauherren machen das so - laut Verivox. Es funktioniert.
- Verkaufe eine alte Immobilie: Wenn du eine Wohnung oder ein Haus hast, das du nicht mehr brauchst, verkaufe es. Das Geld fließt direkt in dein neues Projekt. Und du vermeidest Zwischenfinanzierung.
- Warte und spare: Wenn du 12-18 Monate noch warten kannst, sparst du 10-15 Prozent mehr. In der Zeit kannst du auch deine Bonität verbessern - und das ist genauso wichtig wie das Geld.
Vermeide: Zwischenfinanzierungen, wenn du nicht sicher bist, wann das Geld kommt. Sie sind teuer. Und sie bringen keine Vorteile - nur Kosten.
Die große Frage: Ist zu viel Eigenkapital schlecht?
Einige Ökonomen warnen: Wer 40 oder 50 Prozent Eigenkapital einbringt, bindet zu viel Geld. Das könnte man besser anlegen - in Aktien, Fonds, oder andere Anlagen. Das klingt logisch. Aber es ist gefährlich.Die Realität: Die meisten Menschen, die 40 Prozent Eigenkapital einbringen, haben das nicht aus Theorie, sondern aus Sicherheit. Sie wollen keine Zinsen zahlen. Sie wollen keine Risiken. Und sie haben recht. Die Rendite einer Immobilie liegt heute bei 3-4 Prozent. Die Rendite eines Aktienfonds? Auch 3-4 Prozent - aber mit Schwankungen. Wenn du 50.000 Euro in Aktien investierst und der Markt fällt 20 Prozent, hast du kein Eigenkapital mehr - und deine Finanzierung ist gefährdet.
Die Immobilie ist dein sicherer Hafen. Das Eigenkapital ist dein Schutzschild. Es ist nicht nur ein Finanzinstrument - es ist eine Lebensentscheidung. Und die meisten, die es richtig machen, setzen auf Sicherheit - nicht auf spekulative Renditen.
Die optimale Mischung ist nicht die mit der höchsten Rendite. Sie ist die mit der geringsten Angst. Und das ist 25-30 Prozent.
Wie viel Eigenkapital brauche ich wirklich für eine Immobilie?
Du brauchst mindestens 20 Prozent des Kaufpreises plus die kompletten Nebenkosten (Makler, Notar, Grunderwerbssteuer). Das macht typischerweise 25-30 Prozent der Gesamtkosten aus. Wer weniger einbringt, zahlt höhere Zinsen und bekommt schlechtere Konditionen. Selbstständige und Käufer von Immobilien über 750.000 Euro sollten 30-35 Prozent einplanen.
Kann ich Bausparverträge als Eigenkapital nutzen?
Ja - aber nur, wenn der Vertrag zuteilungsreif ist. Ein Bausparvertrag, der erst in zwei Jahren ausbezahlt wird, zählt nicht als Eigenkapital für die Kauffinanzierung. Du brauchst dann eine Zwischenfinanzierung, die zusätzliche Kosten verursacht. Plan das frühzeitig ein.
Warum sind Nebenkosten so wichtig?
Weil die Bank nur den Kaufpreis finanziert - nicht die Nebenkosten. Diese müssen aus Eigenkapital bezahlt werden. Sie machen 15-20 Prozent des Kaufpreises aus. Wer das unterschätzt, hat plötzlich eine Finanzierungslücke und muss teure Zwischenkredite aufnehmen. Das ist der häufigste Fehler bei der Immobilienfinanzierung.
Macht es Sinn, Eigenleistungen als Eigenkapital anzuerkennen?
Ja - wenn du selbst Handwerksarbeiten beim Neubau oder der Sanierung durchführst. Der Marktwert der geleisteten Arbeit kann als Eigenkapital anerkannt werden - vorausgesetzt, du kannst ihn realistisch und nachweisbar berechnen. Ein Gutachter oder Architekt muss das bestätigen. Das ist besonders nützlich, wenn du wenig Bargeld hast, aber Zeit und Fähigkeiten.
Wie beeinflusst mein Beruf die Eigenkapitalanforderung?
Als Selbstständiger musst du mit höheren Anforderungen rechnen. Banken sehen dein Einkommen als unsicherer an. Deshalb verlangen sie oft mindestens 30 Prozent Eigenkapital - und manchmal sogar 35 Prozent bei teuren Immobilien. Angestellte mit festem Einkommen kommen oft mit 20-25 Prozent aus. Dein Beruf ist ein Risikofaktor - und die Banken reagieren darauf.