Was Sie über die Grunderwerbsteuer 2025 wissen müssen
Beim Immobilienkauf denken die meisten an die Rate, den Zins und die Anzahlung. Aber die größte Einmalzahlung kommt oft unerwartet: die Grunderwerbsteuer. Sie fällt beim Kauf von Haus, Wohnung oder Grundstück an - und sie variiert je nach Bundesland um bis zu 3 Prozentpunkte. Das kann bei einer 500.000-Euro-Immobilie 15.000 Euro Unterschied bedeuten. In 2025 bleibt vieles wie bisher, aber Bremen erhöht ab Juli die Steuer. Wer jetzt plant, sollte wissen, wo er spart - oder wo er mehr zahlt.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Ihrem Bundesland?
Die Grunderwerbsteuer wird nicht vom Bund, sondern von jedem Bundesland selbst festgelegt. Das bedeutet: In Bayern zahlen Sie weniger als in Nordrhein-Westfalen - und das ist kein Zufall. Der Satz liegt zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises. Hier ist der aktuelle Stand für 2025:
- 3,5 %: Bayern
- 5,0 %: Baden-Württemberg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Thüringen
- 5,5 %: Hamburg (seit 2023), Bremen (ab 1. Juli 2025)
- 6,0 %: Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern
- 6,5 %: Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein
Das ist kein kleiner Unterschied. Bei einem Haus für 800.000 Euro zahlen Sie in Bayern 28.000 Euro Grunderwerbsteuer. In Nordrhein-Westfalen sind es 52.000 Euro - eine Differenz von 24.000 Euro. Das ist mehr als die Anzahlung vieler Erstkäufer. Viele kaufen deshalb nicht dort, wo sie arbeiten, sondern dort, wo die Steuer niedriger ist.
Warum gibt es so große Unterschiede?
Die Bundesländer brauchen Geld. Die Grunderwerbsteuer ist ihre größte Einnahmequelle aus dem Immobilienmarkt. Im Jahr 2023 brachte sie insgesamt 21,7 Milliarden Euro ein - fast 8 % mehr als 2022. Berlin verdient am meisten: 1,8 Milliarden Euro, obwohl der Satz „nur“ 6,0 % beträgt. Warum? Weil dort so viele Transaktionen stattfinden. Bayern hingegen hat zwar den niedrigsten Satz, aber trotzdem 1,5 Milliarden Euro eingenommen - wegen der hohen Preise und der vielen Käufe.
Die Pro-Kopf-Einnahmen zeigen noch deutlicher, wer am meisten profitiert: In Berlin zahlt jeder Einwohner durchschnittlich 142 Euro Grunderwerbsteuer - in Sachsen nur 45 Euro. Das liegt nicht nur am Satz, sondern an der Dichte der Immobilienverkäufe. In Stadtstaaten wie Berlin, Hamburg oder Bremen ist die Steuer ein zentraler Finanzierungspfeiler. Deshalb erhöhen sie sie auch - wie Bremen ab Juli 2025 von 5,0 % auf 5,5 %.
Wann gilt welcher Steuersatz?
Es ist entscheidend: Der Steuersatz, der gilt, ist der zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses, nicht bei Beurkundung oder Eigentumsübergang. Das ist ein häufiger Fehler. Wenn Sie im Januar 2025 einen Kaufvertrag unterschreiben, zahlen Sie den Satz von 2025 - auch wenn der Notar erst im September die Urkunde aufsetzt. Aber wenn Sie im Juni 2025 in Bremen einen Vertrag abschließen, gilt schon der neue Satz von 5,5 %, weil er ab 1. Juli wirksam wird.
Das bedeutet: Wer in Bremen kaufen will, sollte vor dem 1. Juli unterschreiben - wenn er den alten Satz von 5,0 % nutzen will. Wer in Hessen plant, könnte warten: Es wird diskutiert, den Satz von 6,0 % auf 5,5 % zu senken. Aber bis jetzt gibt es keinen Beschluss. Also: Vertrag unterschreiben, dann ist der Satz fest - und keine Änderung mehr möglich.
Wie berechnen Sie die Grunderwerbsteuer?
Die Formel ist einfach: Kaufpreis × Steuersatz = Grunderwerbsteuer.
Beispiel: Sie kaufen eine Wohnung für 420.000 Euro in Berlin. Der Satz ist 6,0 %. Also: 420.000 × 0,06 = 25.200 Euro. Das ist der Betrag, den Sie zusätzlich zum Kaufpreis aufbringen müssen. Der Notar rechnet das vor, aber er sagt nicht automatisch: „Achtung, das ist viel.“ Sie müssen es selbst einplanen.
Die Berechnungsgrundlage ist immer der Kaufpreis - inklusive Nebenkosten wie Garagen, Keller oder Garten. Wenn der Verkäufer Möbel mitverkauft, zählt das auch. Der Finanzamt prüft das. Wenn es keine Kaufpreisangabe gibt - etwa bei Erbschaft - wird der Marktwert zugrunde gelegt.
Wichtig: Die Steuer wird linear berechnet - also kein Progressionssystem. 1 Million Euro zahlen Sie mit dem gleichen Satz wie 200.000 Euro. Das macht die Steuer besonders belastend bei teuren Objekten.
Was Sie sonst noch wissen müssen
Die Grunderwerbsteuer ist nicht die einzige Nebenkosten. Aber sie ist die größte Einmalzahlung. Viele Käufer unterschätzen sie. Eine Studie der Deutschen Grundbesitzverwaltung zeigt: In 68 % der Fälle wurde die Steuer nicht richtig in die Finanzierung eingerechnet. Das führt zu Notfällen: Plötzlich müssen 20.000 Euro aufgetrieben werden - und das kurz vor der Übergabe.
Experten empfehlen: Planen Sie einen Puffer von 1 bis 2 % über dem berechneten Betrag ein. Warum? Weil es zu Nachforderungen kommen kann - etwa wenn der Notar später feststellt, dass ein Keller oder eine Garage nicht korrekt erfasst wurde. Oder wenn der Kaufpreis nachträglich angepasst wird. Ein kleiner Puffer spart Stress.
Die Steuer wird nicht sofort fällig. Nach der Beurkundung meldet der Notar den Kauf an das Finanzamt. Das dauert 2-3 Wochen. Dann erstellt das Finanzamt den Bescheid - das dauert noch 4-6 Wochen. Erst dann ist die Zahlung fällig. Sie haben also Zeit, das Geld zu organisieren. Aber: Kein Kreditgeber zahlt Ihnen die Steuer. Sie müssen es selbst aufbringen.
Was ändert sich 2025?
Die meisten Bundesländer bleiben bei ihren Sätzen. Aber Bremen macht den Anfang: Ab 1. Juli 2025 steigt die Grunderwerbsteuer von 5,0 % auf 5,5 %. Der Grund: Die Landeskasse braucht mehr Geld. Andere Länder denken nach. Hessen diskutiert eine Senkung auf 5,5 %, um den Markt anzukurbeln. Aber bislang gibt es keine Entscheidung.
Die Bundesregierung prüft eine bundesweite Einheitssteuer, um die Unterschiede abzubauen. Aber die Länder mit hohen Sätzen - Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, Schleswig-Holstein - lehnen das ab. Sie wollen ihre Einnahmen nicht opfern. Experten glauben: Die Unterschiede werden sich nicht schnell verringern. Bis 2027 rechnet man mit weiteren Anpassungen - meist nach oben.
Was tun, wenn Sie kaufen wollen?
- Prüfen Sie den Steuersatz Ihres Bundeslandes - nicht den Ihres Traumorts, sondern den des tatsächlichen Kauforts.
- Berechnen Sie die Steuer mit dem Kaufpreis und dem aktuellen Satz.
- Planen Sie einen Puffer von 1-2 % über dem berechneten Betrag ein.
- Unterschreiben Sie den Kaufvertrag vor dem 1. Juli 2025, wenn Sie in Bremen kaufen und den alten Satz nutzen wollen.
- Verwechseln Sie nicht Grunderwerbsteuer mit Grundsteuer. Die Grundsteuer zahlen Sie jedes Jahr - die Grunderwerbsteuer nur einmalig beim Kauf.
Einige Käufer ziehen sogar um, nur um weniger Steuer zu zahlen. Ein Nutzer auf Reddit schreibt: „Ich bin bewusst nach Bayern gezogen, weil ich beim nächsten Kauf 18.000 Euro spare.“ Das klingt extrem - aber es ist real. Die Grunderwerbsteuer beeinflusst, wo Menschen wohnen - nicht nur, was sie zahlen.
Warum ist das wichtig für Sie?
Die Grunderwerbsteuer ist kein lästiges Detail. Sie ist ein entscheidender Faktor beim Immobilienkauf. Sie kann Ihren Traum vom Eigenheim verteuern - oder ermöglichen. Wer sie nicht kennt, zahlt mehr als nötig. Wer sie versteht, kann strategisch entscheiden: Soll ich in Berlin kaufen - oder lieber in Thüringen? Soll ich jetzt unterschreiben - oder bis Juli warten? Wer die Zahlen kennt, hat die Macht.
Wird die Grunderwerbsteuer 2025 bundesweit einheitlich?
Nein, es gibt keine bundesweite Einheitssteuer. Die Bundesländer behalten das Recht, die Höhe selbst zu bestimmen. Obwohl die Bundesregierung über eine Angleichung nachgedacht hat, lehnen die meisten Länder mit hohen Sätzen wie Nordrhein-Westfalen oder Brandenburg das ab. Bis 2027 wird sich an der Vielfalt kaum etwas ändern.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Bayern 2025?
In Bayern bleibt die Grunderwerbsteuer 2025 bei 3,5 %. Das ist der niedrigste Satz in ganz Deutschland. Bei einem Kaufpreis von 600.000 Euro zahlen Sie nur 21.000 Euro - gegenüber 39.000 Euro in Nordrhein-Westfalen.
Was passiert, wenn ich die Grunderwerbsteuer nicht zahle?
Ohne Zahlung der Grunderwerbsteuer wird das Grundbuchamt den Eigentumswechsel nicht eintragen. Sie werden also nicht offiziell Eigentümer. Zudem drohen Zinsen und Bußgelder. Das Finanzamt kann die Steuer auch nachträglich einfordern - sogar Jahre später. Es ist also kein Risiko, die Steuer zu ignorieren.
Gilt die Grunderwerbsteuer auch für Neubauten?
Ja, die Grunderwerbsteuer gilt für alle Immobilien, egal ob Neubau, Altbau, Wohnung oder Grundstück. Auch wenn Sie ein Haus bauen und das Grundstück kaufen, fällt die Steuer an. Sie zahlen sie einmalig beim Kauf des Grundstücks - nicht beim Bauabschluss.
Kann ich die Grunderwerbsteuer von der Steuer absetzen?
Nein, die Grunderwerbsteuer ist eine Verkehrssteuer und kann nicht als Werbungskosten oder Sonderausgabe abgesetzt werden. Sie ist eine Kaufnebenkosten, die nicht steuerlich begünstigt wird. Es gibt keine Ausnahmen, auch nicht für Erstkauf oder Familien.