Immobilien-Exposé erstellen: Muster-Vorlage mit Erklärungen für Verkäufer

Warum Ihr Immobilien-Exposé den Verkauf entscheidet

Ein gutes Exposé ist nicht nur ein Dokument - es ist die erste und einzige Chance, einen Käufer zu überzeugen, bevor er die Immobilie sieht. Laut einer Studie von Immoverkauf24 aus Februar 2025 werden Immobilien mit professionell gestalteten Exposés durchschnittlich 28 Tage schneller verkauft als solche mit einfachen Handyfotos und unstrukturierten Texten. Und das liegt nicht an Zufall. 37,8 Prozent der Interessenten ignorieren ein Exposé, wenn die Wohnfläche nicht genau angegeben ist. Das ist kein kleiner Fehler - das ist ein Verkaufsausfall. Wenn Sie als Privatverkäufer keine Erfahrung mit Immobilienmarketing haben, ist es leicht, sich auf Schönheit zu konzentrieren und wichtige Pflichtangaben zu vergessen. Doch genau diese Pflichtangaben sind es, die später vor Gericht zählen.

Was muss in jedem Exposé stehen? Die 7 Pflichtelemente

Ein vollständiges Exposé folgt einer klaren Struktur. Wer sie ignoriert, riskiert nicht nur verpasste Verkaufschancen, sondern auch rechtliche Konsequenzen. Hier sind die sieben Elemente, die nicht fehlen dürfen:

1. Deckblatt: Der Titel sollte klar und präzise sein. „Einfamilienhaus in Leipzig-Grünau“ funktioniert besser als „Schönes Zuhause zum Verkauf“. Vermeiden Sie Floskeln wie „bevorzugte Lage“ - sie sagen nichts. 58,3 Prozent aller Anzeigen nutzen diesen Begriff, und er hebt Ihr Objekt nicht hervor.
2. Eckdaten: Objekttyp (Einfamilienhaus, Wohnung, Doppelhaushälfte), Wohnfläche in m² (nicht „ca.“), Zimmeranzahl, Baujahr, Zustand (z. B. „modernisiert“ oder „sanierungsbedürftig“) und Preis. Fehlt eine Zahl, verliert das Exposé Glaubwürdigkeit. Der Deutsche Maklerverband bestätigt: Ungenaue Flächenangaben sind die häufigste Ursache für abgelehnte Interessen.
3. Objektbeschreibung: Beschreiben Sie nicht, was da ist - erklären Sie, was der Käufer daraus machen kann. „Küche mit neuen Küchenzeilen“ ist gut. „Gemütliche Küche mit viel Platz“ ist schwach. Nutzen Sie konkrete Vorteile: „Großes Fenster zur Südseite, Sonne bis 17 Uhr“ oder „15 Gehminuten zur U-Bahn-Station“. Experten von Homeday sagen: Präzise Beschreibungen reduzieren unnötige Besichtigungen um 31,5 Prozent.
4. Grundriss: Maßstabsgetreu und mit allen Räumen beschriftet. Keine Skizzen aus Word. Ein Grundriss muss zeigen, wo die Türen sind, wie breit die Flure sind, wo die Heizung steht. Für Mehrfamilienhäuser brauchen Sie einen Grundriss pro Etage. ImmobilienScout24 empfiehlt: Nutzen Sie professionelle Grundriss-Tools wie Floorplanner oder lassen Sie sich von einem Architekten helfen.
5. Fotos: Nur professionelle Fotos zählen. Ein Handyfoto mit Schatten, Spiegelungen oder unordentlichen Räumen wirkt unprofessionell. Eine Studie von Immoverkauf24 zeigt: Immobilien mit Fotografen-Fotos verkaufen sich schneller - und oft zu einem höheren Preis. Die besten Fotos zeigen: Tageslicht, saubere Räume, keine Möbelstapel. Bildunterschriften sind wichtig: „Wohnzimmer mit Holzdielen und Südfenster“ statt nur „Wohnzimmer“.
6. Energieausweis: Dieser ist gesetzlich vorgeschrieben. Ab 1. November 2020 gilt die EnEV 2020. Der Ausweis muss enthalten: Art (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis), Energiekennwert in kWh/(m²a), Baujahr, Befeuerungsart und Energieeffizienzklasse (nur bei Ausweisen ab 1.1.2016). Das Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz stellt fest: 22,4 Prozent der Privatverkäufer machen hier Fehler. Und das ist gefährlich. Ein falscher Energieausweis kann laut BGH-Urteil vom 17. Mai 2024 (Az. V ZR 45/23) zur Anfechtung des Kaufvertrags führen.
7. Kontaktdaten: Name, Telefon, E-Mail. Keine anonymen Formulare. Käufer wollen wissen, mit wem sie sprechen.

Die Vorlage: Kostenlose Muster-Vorlage mit Erklärungen

Die kostenlose Exposé-Vorlage von ImmobilienScout24 ist die am häufigsten genutzte in Deutschland. Sie hat 4,5 von 5 Sternen in einem Test der Fachzeitschrift „Immobilienwirtschaft“ (Ausgabe 8/2025). Warum? Weil sie alle Pflichtangaben abfragt und klar strukturiert ist. Aber sie hat auch Schwächen: Sie ist nicht anpassbar für Denkmalimmobilien, Gewerbe oder Sonderformen. Wenn Sie ein historisches Haus verkaufen, fehlen Felder für Denkmalschutzauflagen. Im November 2025 hat ImmobilienScout24 eine aktualisierte Version veröffentlicht - nutzen Sie diese.

Alternativ: Canva bietet visuell ansprechende Vorlagen, die sich leicht gestalten lassen. Laut Nutzerbewertungen auf Trustpilot (4,3/5 Sterne, Januar 2026) sind sie ideal für Leute ohne Design-Kenntnisse. Aber: Canva-Vorlagen sind oft zu „schön“. Sie verstecken Schwächen - und das ist riskant. Ein Käufer, der ein perfekt gestaltetes Exposé sieht, erwartet auch eine perfekte Immobilie. Wenn die Küche dann schmutzig ist, ist das Vertrauen weg.

Ein weiterer Tipp: Nutzen Sie 5plus.immo. Die Plattform bietet kostenlose Muster-Exposés zum Download, die speziell für Privatverkäufer entwickelt wurden. Laut einer Umfrage vom November 2025 bewerten 68,3 Prozent der Nutzer diese Vorlagen als „sehr hilfreich“.

Was Sie nicht schreiben dürfen - und warum

Einige Wörter klingen gut, sind aber gefährlich. Vermeiden Sie:

• „Bevorzugte Lage“: Was heißt das? Nahe am Supermarkt? An der Hauptstraße? Das ist unklar und irreführend.
• „Luxuriös“, „exklusiv“, „traumhaft“: Diese Begriffe sind subjektiv und nicht nachprüfbar. Sie wirken aufgesetzt.
• „Gut angebunden“: Wie gut? 5 Minuten zur Bushaltestelle? 20 Minuten zur Autobahn? Geben Sie Zahlen.
• „Kann sofort bezogen werden“: Ist die Immobilie leer? Ist sie vermietet? Ist der Mieter ausziehend? Das muss klar sein.

Stattdessen: Seien konkret. „Küche mit neuer Einbauküche von BSH, 2024 installiert“ - das ist glaubwürdig. „Balkon mit Südwestausrichtung, 8 m², Blick auf den Park“ - das ist überzeugend. „Sanierungsbedarf im Dachgeschoss: Dachziegel 2010 erneuert, aber Dachboden nicht gedämmt“ - das ist ehrlich und zeigt Handlungsoptionen.

Rechtliche Risiken - und wie Sie sie vermeiden

Ein falsches Exposé kann teuer werden. Laut einer Analyse der Kanzlei Becker & Partners (2024) reduzieren vollständige und korrekte Angaben das Haftungsrisiko bei Mängelrügen um 63 Prozent. Was ist gefährlich?

• Falsche Wohnfläche: Wenn Sie 120 m² angeben, aber es sind nur 112 m², kann der Käufer den Kaufvertrag anfechten - oder Schadensersatz verlangen.
• Unvollständiger Energieausweis: Ab 1. Juli 2026 drohen Bußgelder bis zu 50.000 Euro, wenn die neuen Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) nicht erfüllt werden. Das GEG verlangt ab dann auch die Angabe der voraussichtlichen Modernisierungskosten.
• Unwahre Beschreibungen: „Badezimmer mit Sauna“ - wenn es nur eine Dusche gibt, ist das Betrug. Die Verbraucherzentrale Berlin warnt: KI-generierte Beschreibungen (z. B. von ChatGPT) führen in 38,2 Prozent der Fälle zu irreführenden Angaben. Das hat Immocloud in einer Umfrage vom November 2025 bestätigt.

Dr. Anja Vogel, Rechtsexpertin bei der Deutschen Anwaltauskunft, sagt: „Falsche Angaben im Exposé sind kein Kleinigkeiten - sie sind ein Grund für die Anfechtung des Vertrags.“

Professionell vs. Privat: Was ist der Unterschied?

Ein maklererstelltes Exposé erreicht im Durchschnitt 8,7 von 10 Punkten, ein privates nur 6,2. Warum? Makler haben Erfahrung. Sie wissen, wie man Schwächen als Chancen verpackt - ohne zu lügen. Ein Keller ohne Heizung? „Ideal für Heimkino, Hobbyraum oder Werkstatt - ideal für kreative Nutzer.“ Ein altes Dach? „Original-Dachziegel aus den 70ern - bietet Charme und Sanierungspotenzial.“

Privatverkäufer neigen dazu, entweder zu viel zu versprechen - oder zu wenig zu sagen. Beides ist falsch. Die beste Strategie: Ehrlichkeit mit Perspektive. Zeigen Sie, was das Objekt bieten kann - nicht nur, was es ist.

Tipps für den praktischen Einsatz

• Zeitaufwand: Ohne Vorwissen brauchen Sie durchschnittlich 6,2 Stunden. Mit einer Vorlage wie von ImmobilienScout24 oder 5plus.immo reduzieren Sie das auf 3-4 Stunden.
• Fotos: Investieren Sie in einen Profi - oder nutzen Sie einen Fotografen von ImmobilienScout24, der oft günstige Pakete anbietet. Ein Tag Fotografie spart Wochen Verkaufszeit.
• Digitale Exposés: 78,5 Prozent der Makler nutzen bereits interaktive Exposés mit 360°-Touren. Als Privatverkäufer können Sie das mit kostenlosen Tools wie Matterport oder Google Street View nachahmen - aber nur, wenn Sie die Technik beherrschen. Sonst: Bleiben Sie bei PDF.
• Testen Sie es: Zeigen Sie Ihr Exposé einem Freund, der nichts über Immobilien weiß. Fragt er: „Was ist das genau?“, „Wie groß ist die Wohnung?“, „Wo ist die Küche?“ - dann ist es zu unklar.

Was kommt als Nächstes? Der Trend bis 2027

Der Markt verändert sich schnell. Bis 2027 werden 92,4 Prozent aller Exposés digital und interaktiv sein - das sagt der Deutsche Maklerverband. KI wird immer mehr in die Erstellung einfließen. Aber: KI kann nicht ersetzen, was menschliche Erfahrung kann. Die neue Version von Immocloud, die für März 2026 angekündigt ist, soll rechtlich abgesicherte Beschreibungen generieren - das ist ein großer Schritt. Aber: KI kann nicht sehen, ob der Boden in der Küche rissig ist. Das kann nur ein Mensch.

Privatverkäufer werden zunehmend auf vereinfachte Templates angewiesen sein. Die rechtlichen Anforderungen werden komplexer. Wer jetzt lernt, wie man ein korrektes Exposé erstellt, hat einen klaren Vorteil. Wer wartet, bis die Bußgelder kommen, zahlt später.