Warum Immobilien tatsächlich gegen Inflation schützen - und warum nicht alle gleich sind
Wenn die Preise steigen und Ihr Gehalt nicht mitkommt, fühlt sich das an, als würde das Geld in Ihrer Tasche schmelzen. In Deutschland lag die Inflation 2022/23 bei bis zu 10 Prozent - das ist der höchste Wert seit 50 Jahren. Seitdem ist sie zwar zurückgegangen, aber die Kaufkraft ist noch lange nicht wieder da, wo sie war. Viele suchen nach einem sicheren Ort, um ihr Geld zu verstecken. Eine klassische Antwort: Immobilien. Doch ist das wirklich so einfach? Und funktioniert es immer?
Die einfache Antwort lautet: Ja, Immobilien können starken Inflationsschutz bieten - aber nur, wenn Sie wissen, wie und wo. Es geht nicht darum, einfach eine Wohnung zu kaufen und zu hoffen. Es geht um Strategie. Um Standort. Um Baujahr. Um Mietvertrag. Und vor allem: um die Zeit.
Die zwei Säulen des Inflationsschutzes: Sachwert und Miete
Immobilien schützen vor Inflation auf zwei Wegen. Erstens: Der Boden, die Wände, das Dach - das alles ist physisch. Es verrottet nicht, es verschwindet nicht. Im Gegensatz zu Bargeld oder Aktien, die nur Zahlen auf einem Bildschirm sind, hat eine Immobilie einen realen Wert. Wenn die Preise steigen, steigt auch der Wert Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung. Historisch gesehen lag die Wertsteigerung von Immobilien in deutschen Großstädten in Inflationsphasen durchschnittlich 2,5 Prozentpunkte über der Inflationsrate.
Zweitens: Die Miete. Wenn Sie vermieten, können Sie die Miete an die Inflation anpassen. Das ist der eigentliche Hebel. Stellen Sie sich vor: Sie haben 2020 eine Wohnung für 800 Euro Miete vermietet. Heute, 2025, liegt die Inflation bei 3,5 Prozent. Wenn Sie die Miete auf 920 Euro erhöhen, kompensieren Sie nicht nur die Inflation - Sie steigern sogar Ihren realen Ertrag. Doch hier liegt der Haken: In Deutschland dürfen Sie Bestandsmieten nur begrenzt anheben. Die Mieterhöhung muss vertraglich erlaubt sein, und oft gibt es Mietpreisbremsen. Deshalb funktioniert das besonders gut bei Neubauten oder bei Mietverträgen mit Indexierungsklauseln.
Neubau vs. Bestand: Wer profitiert wirklich?
Nicht alle Immobilien sind gleich. Die Daten zeigen klar: Neubauwohnungen in Metropolen wie Berlin, München oder Frankfurt steigen deutlich schneller als Bestandswohnungen. Im ersten Quartal 2024 stiegen Neubauwohnungen in diesen Städten um durchschnittlich 5,1 Prozent, während die offizielle Inflation bei 3,8 Prozent lag. Bestandswohnungen hingegen legten nur um 3,2 Prozent zu - und ihre Mieten stiegen sogar nur um 2,1 Prozent, also unterhalb der Inflation.
Warum? Weil Neubauten oft mit modernen Energiestandards, besseren Ausstattungen und Indexierungsklauseln im Mietvertrag gebaut werden. Die Mieter zahlen mehr - und das ist legal. Bei Bestandswohnungen hingegen sind die Mieten oft jahrelang festgelegt, und Mieter schützen sich mit Klagen oder Verträgen. Die Folge: Sie bekommen nicht die volle Inflationskompensation.
Das bedeutet: Wenn Sie als Anleger Inflationsschutz suchen, sollten Sie nicht auf irgendeine Wohnung setzen. Suchen Sie nach Neubauten in guter Lage. Und wenn Sie schon eine Bestandswohnung haben: Investieren Sie in Modernisierung. Eine neue Heizung, bessere Fenster, eine energetische Sanierung - das macht Ihre Wohnung attraktiver und ermöglicht höhere Mieten.
Der Hebeleffekt: Wie Kredite Ihre Rendite multiplizieren
Ein weiterer Grund, warum Immobilien so stark gegen Inflation schützen, ist der sogenannte Hebeleffekt. Sie kaufen eine Wohnung für 300.000 Euro, zahlen 100.000 Euro Eigenkapital und finanzieren die restlichen 200.000 Euro mit einem Kredit. Der Kredit hat einen festen Zinssatz - sagen wir 4 Prozent - und läuft 20 Jahre.
Nun steigt die Inflation. Die Miete steigt. Der Wert der Wohnung steigt. Aber Ihre monatliche Tilgung bleibt gleich. Das Geld, das Sie zurückzahlen, ist in 15 Jahren weniger wert als heute. Sie zahlen also mit „teurer“ Geld aus der Vergangenheit zurück - während Ihre Einnahmen mit der Inflation steigen. Das ist der Kern des Hebeleffekts.
Doch Vorsicht: Dieser Effekt funktioniert nur, wenn die Zinsen niedrig oder stabil bleiben. In 2025 sind Zinsen wieder höher als vor fünf Jahren. Wer jetzt eine Immobilie kauft, zahlt mehr Zinsen - und der Hebeleffekt wird schwächer. Wer eine alte, günstige Hypothek hat, profitiert weiterhin. Wer neu einsteigt, muss die Zinsen in seine Kalkulation einrechnen. Die Rendite von Wohnimmobilien liegt aktuell bei 2,8 bis 3,5 Prozent - deutlich unter dem langjährigen Durchschnitt von 4,2 Prozent. Das ist kein Grund zur Panik, aber ein Hinweis: Der Preis ist höher geworden. Der Schutz ist nicht mehr so leicht zu erreichen.
Die größten Fallen: Was schiefgehen kann
Immobilien sind kein Zauberstab. Sie haben Risiken - und viele Anleger unterschätzen sie.
- Die Inflation ist schon eingepreist. Viele Immobilien wurden 2021 und 2022 zu extrem hohen Preisen verkauft - weil alle dachten, die Inflation würde weiter steigen. Jetzt, wo die Inflation abflacht, gibt es kaum noch Platz für zusätzliche Wertsteigerung. Wer damals gekauft hat, hat keinen „Schatz“ gefunden - sondern einen teuren Kauf getätigt. Der kurzfristige Schutz ist weg.
- Nicht alle Immobilientypen halten. Büros und Einzelhandelsflächen sind unter Druck. Homeoffice und Online-Shopping haben die Nachfrage reduziert. Wer 2022 ein Bürogebäude in Frankfurt gekauft hat, hat heute ein Problem. Wohnraum bleibt gefragt - alles andere ist riskant.
- Die Zinsfestschreibung ist entscheidend. Wer nur 5 Jahre festzinst, muss später mit höheren Zinsen rechnen. Wer 15-20 Jahre festzinst, hat Sicherheit. Das macht den Unterschied zwischen Gewinn und Verlust.
- ESG ist kein Marketingbegriff - es ist eine Überlebensfrage. Immobilien mit schlechter Energiebilanz verlieren an Wert. Bis 2030 könnte der Wertunterschied zwischen energieeffizienten und schlechten Gebäuden bis zu 50 Prozent betragen. Wer heute eine alte Immobilie kauft, muss mit Sanierungskosten rechnen - oder mit leerem Haus.
Was macht eine Immobilie wirklich inflationssicher?
Es gibt fünf Faktoren, die entscheiden, ob Ihre Immobilie wirklich schützt:
- Lage. Metropolen mit wachsender Bevölkerung - Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart, Düsseldorf. Dort bleibt die Nachfrage hoch.
- Bauqualität. Moderne Dämmung, Wärmepumpe, LED-Beleuchtung. Alles, was Energie spart, erhöht den Wert.
- Indexierte Miete. Der Mietvertrag muss erlauben, die Miete an die Inflation anzupassen. Das ist bei Neubauten fast Standard.
- Langfristige Haltedauer. Immobilien sind keine Tagesanlage. Der Schutz wirkt erst nach 10-15 Jahren richtig. Wer nach 3 Jahren verkauft, verliert oft Geld - wegen Transaktionskosten und Zinsen.
- Professionelle Verwaltung. Eine gute Hausverwaltung sorgt dafür, dass Mieter pünktlich zahlen, Reparaturen schnell erledigt werden und die Immobilie attraktiv bleibt.
Was ist mit selbstgenutzten Immobilien?
Sie kaufen eine Wohnung, um selbst darin zu wohnen - kein Mietvertrag, kein Einkommen. Trotzdem können Sie von Inflationsschutz profitieren. Denn auch hier gilt: Ihre monatliche Rate bleibt gleich, während Ihr Gehalt und die Preise steigen. Sie zahlen Ihre Hypothek mit Geld, das in 15 Jahren weniger wert ist. Das ist ein stiller, aber starker Vorteil.
Der Nachteil: Sie sehen keinen direkten Gewinn. Der Wert Ihrer Wohnung steigt - aber Sie verkaufen nicht. Der Schutz wirkt nur langfristig. Und wenn Sie später verkaufen, müssen Sie eventuell Kapitalertragssteuer zahlen. Aber für viele ist das ein fairer Handel: Sie bauen sich eine sichere Wohnung auf - und zahlen dafür mit „wertlosem“ Geld.
Was kommt als Nächstes? ESG und die Zukunft
Die Zukunft gehört nicht mehr nur den besten Lagen - sondern den besten Gebäuden. Energiekosten steigen. Gesetze verschärfen sich. Wer 2025 eine Immobilie kauft, muss sich fragen: Ist sie noch zukunftsfähig? Wer heute eine Immobilie mit schlechter Energieeffizienz kauft, kauft ein Problem - nicht eine Investition.
Die Prognose ist klar: Bis 2030 werden energieeffiziente, zentral gelegene Wohnungen deutlich mehr Wert haben als alte, schlecht gedämmte Häuser. Wer auf ESG-Kriterien achtet - Energie, Umwelt, soziale Verantwortung -, hat langfristig die bessere Chance. Das ist kein Trend. Das ist eine Tatsache.
Frequently Asked Questions
Können Immobilien wirklich gegen Inflation schützen?
Ja - aber nur unter bestimmten Bedingungen. Immobilien schützen, wenn sie in guter Lage liegen, modern gebaut sind, mit indexierten Mieten vermietet werden und über eine lange Haltedauer gehalten werden. Kurzfristig funktioniert es nicht immer, besonders wenn die Preise schon hoch sind.
Warum steigen Neubauwohnungen schneller als Bestandswohnungen?
Neubauten haben moderne Energiestandards, bessere Ausstattung und oft indexierte Mietverträge. Sie erfüllen die aktuellen Anforderungen der Mieter und können Mieten höher anheben. Bestandswohnungen sind oft an Mietpreisbremsen gebunden und haben höhere Sanierungskosten.
Ist es noch sinnvoll, 2025 in Immobilien zu investieren?
Ja, aber nur mit klarem Fokus. Investieren Sie nicht in irgendeine Wohnung. Suchen Sie nach Neubauten in Metropolen mit ESG-Konformität, indexierten Mieten und langfristiger Haltedauer. Hohe Zinsen und hohe Preise machen den Einstieg teurer - aber nicht unmöglich.
Wie wirkt sich die Zinsfestschreibung auf den Inflationsschutz aus?
Je länger die Zinsfestschreibung, desto besser. Bei 15-20 Jahren Festzins zahlen Sie mit „wertlosem“ Geld zurück, während Miete und Wert steigen. Bei 5 Jahren müssen Sie später mit höheren Zinsen rechnen - das kann den Gewinn zunichtemachen.
Was passiert mit Büroimmobilien bei Inflation?
Büroimmobilien sind kein guter Inflationsschutz. Durch Homeoffice und Digitalisierung sinkt die Nachfrage. Viele Gebäude stehen leer, Mieten fallen, und die Werte sinken. Investieren Sie nicht in Büroflächen - es sei denn, sie werden komplett umgenutzt.