Ist ein 24 Jahre altes Haus wirklich alt? Tipps zur Bewertung des Gebäudealters

24 Jahre altes Haus – klingt das nach einem alten Schinken oder eher nach einem fast neuen Zuhause? Viele denken sofort an knarrende Dielen, kalte Fenster und kräftezehrende Sanierungen. Dabei steckt hinter dem Baujahr mehr als nur eine Zahl im Grundbuch. Wie alt fühlt sich so ein Haus in Wirklichkeit an und ab wann muss man sich ernsthafte Sorgen machen? Kommt ein Haus überhaupt in die Jahre, wenn es noch nicht mal ein Vierteljahrhundert alt ist?

Was bedeutet "alt" bei einem Haus eigentlich?

Ein Haus ist kein Joghurt. Das Mindesthaltbarkeitsdatum gibt es hier nicht. Es gibt Holzhäuser aus den 1800er-Jahren, die heute noch kerngesund dastehen, während so mancher Neubau nach wenigen Jahren schon Probleme macht. Der Begriff „alt“ ist also ziemlich dehnbar. Viele Banken und Gutachter stufen Häuser oft ab 30 bis 40 Jahren als alt ein. Einige Versicherungen sehen ab 20 Jahren schon Handlungsbedarf, andere sind da entspannter. In Deutschland beträgt das Durchschnittsalter von Wohngebäuden laut Statistischem Bundesamt etwa 60 Jahre. Im Vergleich dazu bleibt ein 24-jähriges Haus ziemlich frisch im Rennen.

Technik und Standard spielen dabei eine große Rolle. In den 90ern gebaut? Dann profitiert das Haus oft schon von moderneren Energiestandards, besserer Wärmedämmung und robusten Baumaterialien. Viele Probleme der typischen Altbauten – wie schlechte Dämmung oder fehlende Feuchtigkeitssperren – fallen oft weg. Trotzdem entscheidet weniger das eigentliche Alter als der bauliche Zustand, Materialqualität und die Pflege des Hauses darüber, wie alt das Haus wirklich ist.

Ein wichtiger Fakt: Immobilien werden laut § 7 Abs. 4 EstG über 50 Jahre abgeschrieben. Daraus ergibt sich für die steuerliche Bewertung eine "Nutzungsdauer". Das ist aber nicht zu verwechseln mit der echten Lebensdauer. Ein Tip: Bei Besichtigungen schauen Profis eher auf Zustand, Modernisierungen und Wartungsintervalle als aufs bloße Baujahr. Ist eine Heizung 24 Jahre alt, kann sie morgen kaputtgehen – das Haus selbst wird auch in 50 Jahren noch stehen.

Interessant: Immobiliengutachter beurteilen ein 24 Jahre altes Haus meist als Gebrauchtimmobilie mit normalem Modernisierungsbedarf, keineswegs als besonders alt. Und: Der Wertverlust schreitet im Alter des Hauses nicht linear voran. Die ersten zwei Jahrzehnte sinkt der Wert schneller, danach bleibt er oft stabiler.

Technischer Zustand: Nicht das Alter zählt, sondern wie es gepflegt wurde

Ein Haus setzt vor allem Staub an, wenn es vernachlässigt wird. Regelmäßige Pflege macht den Unterschied. Wer ab und zu ein frisches Dach pflanzt, Heizungen wartet und Fassade sowie Fenster auf Vordermann bringt, kann die "Jahre auf dem Buckel" eines Hauses kaum erkennen. Andersrum kann ein 24 Jahre altes Haus mit Vernachlässigung und zu wenig Wartung schnell alt aussehen – bröckelnde Abdichtungen, morsche Fensterrahmen, veraltete Elektrik.

Welche Elemente altern wie schnell? Mal Klartext:

• Dach: Erneuerung nach etwa 30-40 Jahren, je nach Deckung (Ziegel, Bitumen, Metall)
• Fenster: Moderne Kunststofffenster halten etwa 35-40 Jahre, Holzfenster brauchen mehr Pflege
• Heizung: 15-25 Jahre – in einem 24 Jahre alten Haus ist ein Tausch bald fällig
• Fassade: Außenputz hält bis zu 50 Jahre, je nach Wetterseite und Pflege
• Rohrleitungen: In den 90ern schon überwiegend langlebige Materialien wie Kupfer und Kunststoff

Gut zu wissen: Im Jahr 2000 trat die erste Energieeinsparverordnung in Kraft. Häuser, die kurz davor gebaut wurden, entsprechen zwar nicht ganz den neuesten Standards, liegen aber meist noch meilenweit entfernt von echten Energiefressern. Ein Fun Fact für Energiesparer: Ein Haus aus dem Jahr 2001 verbraucht im Schnitt 30% weniger Energie als eines aus den 70er-Jahren.

Was zählt: Wie oft wurde etwas modernisiert? Wurde der Heizkessel mal erneuert, die Außenhaut gedämmt oder das Dach neu gemacht? Laut einer Untersuchung des Immobilienverbands Deutschland (IVD) „ist das Baujahr weniger entscheidend für den Wert und die Wohnqualität als Zustand und Instandhaltung“. Das bestätigt auch folgendes Zitat von der Bauexpertin Dr. Petra Rösler:

„Bei einem Haus entscheidet nicht allein das Baujahr über den Wert, sondern wie gut es über die Jahre gepflegt und modernisiert wurde.“

Wer also ein 24 Jahre altes Haus besichtigt, sollte mehr darauf achten, wie gepflegt Heizung, Dach, Fenster und Co. aussehen, ob irgendwelche Feuchteschäden auftauchen und wie der energetische Zustand ist.

Marktwert: Wie schlägt sich das Alter beim Immobilienpreis nieder?

Die Gretchenfrage beim Hauskauf: Verlieren 24 Jahre alte Häuser viel an Wert? Klar, ein wenig schon. Neubauten kosten pro Quadratmeter im Schnitt 25-40% mehr als gebrauchte Häuser mit 20-30 Jahren auf dem Buckel. Dabei spielt nicht nur das Alter an sich eine Rolle, sondern vor allem, was Käufer für Sanierungen einplanen müssen. Ein modernes Bad, eine schicke Küche und dichte Fenster können den Wertabzug locker wieder auffangen.

Wer Zahlen mag, für den hier ein kleiner Vergleich aktueller Quadratmeterpreise im Bundesdurchschnitt aus dem Jahr 2024:

Ein 24 Jahre altes Haus – also Baujahr ca. 2001 – liegt meist noch gut im Rennen. Der Wertverlust ist durch seine noch recht moderne Substanz geringer als etwa bei einem Haus aus den 70er Jahren. Aufpassen sollte man bei fälligen Modernisierungen. Ist die Heizung alt, die Fenster undicht oder das Dach am Limit, kann das den Preis drücken. Ein Vorteil: Viele Käufer könnten sogar gezielt nach Häusern dieser Baujahre suchen, weil sie solide, aber noch bezahlbar sind.

Bei Hypothekenbanken ist Baujahr oft ein Richtwert für Risikoprüfung. Häuser von vor 2000 werden manchmal härter bewertet, aber meist überzeugt ein guter Pflegezustand. Käufer punkten bei der Finanzierung, wenn sie nachweisen können, dass das Haus regelmäßig modernisiert wurde.

Renovierung und Sanierung: Was kommt auf Eigentümer zu?

Wer ein Haus aus dem Jahr 2001 oder 2002 besitzt, fragt sich irgendwann: Was muss ich jetzt tun, damit die Bude tipptopp bleibt? Gute Nachricht: Die teuren Brocken wie Dach und Fenster müssen meist erst in 10-15 Jahren angepackt werden, wenn sie gut gepflegt wurden. Überfällig wird allerdings bald mal ein Austausch der Heizungsanlage – Heizkessel aus diesen Baujahren entsprechen selten aktuellen Energieeffizienzstandards.

Wichtig ist, die typischen Schwachstellen auf dem Schirm zu haben:

• Heizung: Über 20 Jahre alt? Da empfiehlt sich ein genauer Blick auf Effizienz und Reparaturhistorie. Neue Förderprogramme entlasten bei der Sanierung.
• Fenster: Doppelt verglaste Fenster aus den 90ern sind oft noch in Schuss, können aber Zugluft haben oder schlechter dämmen als aktuelle Modelle.
• Elektrik: In die Jahre gekommene Sicherungskästen oder Steckdosen – mal überprüfen, gerade bei hoher Leistungslast.
• Bäder: Technisch oft solide, aber vielleicht optisch ein kleiner Ausflug in vergangene Designtrends.
• Fassade und Dach: Nach 25 Jahren sollte man schon mal nach Moos, losem Putz oder Undichtigkeiten schauen lassen.

Eigentümer profitieren heute von energetischer Sanierung: Neue Fenster und Heizungen entlasten die Betriebskosten spürbar. Die Kosten für Modernisierungen können sich langfristig rechnen – nicht nur fürs Portemonnaie, sondern auch beim Werterhalt.

Ein Lesertipp: Viele Städte fördern energetische Sanierungen. Wer also Fenster tauscht, die Heizung modernisiert oder dämmt, kann Zuschüsse kassieren. Aber Obacht: Förderungen ändern sich oft, also lieber vorab informieren.

Nicht zu unterschätzen: Regelmäßige Wartung senkt nicht nur den Sanierungsbedarf, sie sorgt auch für gute Laune bei der Immobilienbewertung. Prüflisten helfen dabei, nichts zu vergessen.

Fazit: Ist ein 24 Jahre altes Haus alt? Was zählt wirklich

Hat so ein Haus nun den "Alteisen-Status" verdient? Nicht mal ansatzweise. Ein 24 Jahre altes Haus ist noch weit weg von richtig alt. Moderne Standards, solide Bausubstanz und die Chance auf günstige Modernisierungen machen Häuser dieser Jahrgänge attraktiv. Rechtzeitig gepflegt, gehen sie locker auf die 50 oder 60 Jahre zu, ohne alt zu wirken. Käufer sollten sich nicht zu sehr am Baujahr festbeißen, sondern eher auf Zustand und Modernisierung schauen.

Wer sein Haus jetzt einmal richtig unter die Lupe nimmt, kann teuren Überraschungen vorbeugen und sich auf viele weitere Jahre im eigenen Zuhause freuen. Und mal ehrlich: Wer träumt nicht davon, dass das Haus zur Familie hält – egal, ob es 10, 24 oder 70 Jahre zählt?