Keller zum Wohnraum: So schaffen Sie Tageslicht, Dämmung und Feuchtekontrolle richtig

Warum ein Keller zum Wohnraum wird - und warum das oft schiefgeht

Deutschland hat ein Wohnungsproblem. In Städten wie Berlin, München oder Hamburg steigen die Mieten, Bauland wird knapp und teuer - mit durchschnittlich 385 Euro pro Quadratmeter für Bauland im Jahr 2023. Gleichzeitig stehen Millionen Keller ungenutzt herum. Fast jede achte Wohnung in Deutschland könnte theoretisch im Keller entstehen. Doch wer denkt, er könne einfach einen alten Keller mit einer neuen Wandfarbe und ein paar Möbeln zu einer Wohnung machen, der irrt. Die meisten scheitern nicht am Geld, sondern an drei Dingen: Licht, Wärme und Feuchtigkeit. Und genau hier liegt der entscheidende Unterschied zwischen einer gelungenen Kellerwohnung und einem teuren Fehler, der nach ein paar Jahren Schimmel und Ärger bringt.

Tageslicht: Nicht nur schön, sondern gesetzlich Pflicht

Ein Keller ohne Tageslicht ist kein Wohnraum - zumindest nicht nach deutscher Bauordnung. Die DIN 5034-1 schreibt vor: Mindestens zehn Prozent der Bodenfläche müssen durch Fenster oder Lichtschächte belichtet werden. In Bayern sind es sogar zwölf Prozent - ein Achtel der Fläche. Das klingt nach viel, ist aber realistisch. Ein 50 Quadratmeter großer Keller braucht also mindestens fünf Quadratmeter Glas. Und das muss nicht nur an der Wand sein. Lichtschächte sind oft die bessere Lösung, besonders wenn die Außenwand nicht genug Platz bietet. Eine Studie der TU München zeigte: Optimal ausgerichtete Lichtschächte bringen bis zu 85 Prozent des natürlichen Lichts ins Innere. Das ist mehr als doppelt so viel wie bei einfachen Kellerfenstern. Wer nur auf künstliches Licht setzt, spart am Anfang, zahlt aber später mit höheren Stromrechnungen und einem Gefühl der Enge. Die Menschen, die in solchen Räumen leben, berichten von Müdigkeit, schlechter Laune und sogar Schlafstörungen. Tageslicht regelt unseren Biorythmus. Ohne es wird ein Keller zur Gefängniszelle - egal wie teuer die Einrichtung ist.

Dämmung: Wer spart, verliert - und zwar doppelt

Ein ungedämmter Keller ist ein Energieverschwender. Bis zu zehn Prozent der Heizenergie eines Einfamilienhauses kann durch die Kellerdecke entweichen. Das sind bei einem durchschnittlichen Verbrauch und einem Energiepreis von 9,5 Cent pro kWh bis zu 250 Euro im Jahr. Und das ist nur der direkte Kostenfaktor. Die indirekten Kosten sind höher: Kälte, Schimmel, feuchte Wände. Dämmen ist kein Luxus, es ist die Grundlage. Es gibt drei Wege: von oben, von unten oder eingeblasen. Die günstigste Variante ist die Dämmung der Kellerdecke mit EPS-Platten - ab 15 Euro pro Quadratmeter. Sie ist einfach, schnell und wirkt sofort. Wer aber den Boden im Keller als Wohnfläche nutzen will, muss von unten dämmen. Hartschaumplatten aus XPS oder PUR kosten ab 25 Euro pro Quadratmeter, halten aber länger und verhindern, dass Kälte von unten hochsteigt. Die teuerste, aber effektivste Methode ist die Einblasdämmung. Mit geschäumtem Material wird die gesamte Wandhöhle gefüllt - ab 35 Euro pro Quadratmeter. Sie ist ideal, wenn die Wände schon verputzt sind und man nicht alles aufreißen will. Wichtig: Keine Dämmung ohne Dampfbremse. Sonst wird die Wärme in der Wand eingeschlossen - und Feuchtigkeit sammelt sich dort, wo sie nicht hingehört.

Feuchte im Griff: Die tödliche Gefahr, die jeder unterschätzt

Feuchtigkeit ist der größte Feind des Kellerwohnraums. Die Deutsche Gesellschaft für Schimmelforschung warnt: Ab 65 Prozent Luftfeuchtigkeit beginnt Schimmel zu wachsen. Die gesetzliche Obergrenze für Wohnräume liegt bei 60 Prozent - aber Experten wie Dr. Hans-Peter Müller von der TU Dresden sagen klar: „Stabil unter 60 Prozent“ ist das Ziel. Und das ist schwerer, als es klingt. Viele Hausbesitzer greifen zu schnellen Lösungen: Innenabdichtung mit Folien oder Kunststoffputzen. Doch das ist wie das Problem mit Klebeband zu verkleben. Die Feuchtigkeit kommt von außen, durch das Mauerwerk. Wenn man sie nur von innen absperrt, bleibt sie im Mauerwerk stecken - und wird mit der Zeit zum Schimmelpilz-Paradies. Die richtige Lösung ist entweder eine Außenabdichtung (80 bis 120 Euro pro Quadratmeter) oder ein professionelles Entfeuchtungssystem. Wer keine Außenabdichtung machen kann - etwa weil der Keller an einer Nachbarwand liegt - sollte auf eine mechanische Lüftung mit Wärmerückgewinnung setzen. Diese Systeme ziehen die feuchte Luft ab, entfeuchten sie und geben die Wärme wieder ab. Sie kosten zwischen 2.500 und 5.000 Euro, aber sie arbeiten rund um die Uhr. Und sie sind die einzige Lösung, die auch im Winter funktioniert. Ein einfacher Luftentfeuchter aus dem Baumarkt (ab 250 Euro) reicht nicht. Er hilft kurzfristig, aber nicht langfristig. Und er macht nur Lärm.

Die drei Fehler, die fast jeder macht

• Fehler 1: „Ich mache erst mal eine Innenabdichtung, das ist billiger.“ - Das ist ein Trugschluss. Die Feuchtigkeit bleibt und wird später teurer als die Außenabdichtung.
• Fehler 2: „Ich nehme normale Tapete und Farbe.“ - Nein. In Kellern braucht man diffusionsoffene Putze - die lassen Feuchtigkeit durch, ohne sie festzuhalten. Normale Tapeten halten sie fest - und schaffen so die perfekte Umgebung für Schimmel.
• Fehler 3: „Ich mache das selbst, das ist doch kein Problem.“ - Die meisten Kellerausbau-Fehler passieren bei Eigenleistung. Feuchtemessung, Lichtplanung, Dämmung - das alles braucht Fachwissen. Ein professioneller Messauftrag mit Feuchtemessgeräten kostet 150 bis 300 Euro. Das ist ein guter Preis für die Sicherheit, dass später kein Schimmel wächst.

Was die Förderung jetzt bringt - und wie man sie bekommt

Seit September 2023 gibt es das „Kellerwohnraum-Paket“ der KfW. Wer seinen Keller zu einer echten Wohnung umbaut, kann bis zu 25.000 Euro Förderung bekommen - für bis zu 120.000 Euro Gesamtkosten. Aber nur, wenn drei Regeln eingehalten werden: Die Luftfeuchtigkeit muss dauerhaft unter 55 Prozent liegen, die Fensterfläche mindestens 12 Prozent der Bodenfläche betragen, und die Dämmung muss den aktuellen Energieeinsparverordnungen entsprechen. Das ist kein Geschenk, das ist eine Qualifikation. Wer die Anforderungen erfüllt, bekommt nicht nur Geld, sondern auch eine Immobilie, die wertsteigernd wirkt. Laut Baumeister-Magazin kann eine professionell sanierte Kellerwohnung bis zu 30 Prozent des Gesamtwerts einer Immobilie ausmachen. Das ist mehr als ein neuer Anbau - und oft günstiger.

Was wirklich zählt: Planung, nicht Schnellschuss

Ein Kellerausbau braucht Zeit. Mindestens vier bis sechs Wochen für die Planung. Dazu gehört: Feuchtemessung über 14 Tage, Lichtberechnung nach Sonnenstand (für Berlin: maximal 1.650 Stunden pro Jahr), Materialauswahl, Genehmigungsplanung. Wer das überspringt, baut auf Sand. Die Statistik spricht Klartext: 32 Prozent aller Kellerausbauten scheitern an Feuchteproblemen. Und die Nachbesserung kostet durchschnittlich 8.500 Euro. Das ist mehr als die Hälfte der Anfangsinvestition. Wer dagegen professionell plant, bekommt eine Wohnung, die 30 Jahre hält - ohne Schimmel, ohne Kälte, ohne hohe Heizkosten. Und die meisten, die das gemacht haben, sagen: „Ich wünschte, ich hätte früher angefangen.“

Was nach dem Umbau kommt - und wie man es hält

Der Umbau ist nicht das Ende. Es ist der Anfang. Eine Kellerwohnung braucht Pflege. Regelmäßige Lüftung - am besten mit einem System, das automatisch arbeitet. Einmal im Jahr die Luftfeuchtigkeit messen. Nicht mit einem Billiggerät aus dem Supermarkt, sondern mit einem professionellen Hygrometer. Und: Keine Möbel direkt an die Wand stellen. Mindestens fünf Zentimeter Abstand lassen. Sonst entsteht Kondenswasser zwischen Wand und Möbel - und Schimmel wächst im Verborgenen. Wer das beachtet, hat nicht nur eine Wohnung. Er hat eine Investition, die wächst - und die ihn nicht belastet.