Beim Verkauf einer Immobilie in Deutschland ist ein gültiger Energieausweis nicht optional - er ist Pflicht. Wer ihn vergisst oder einen abgelaufenen vorlegt, riskiert nicht nur Verzögerungen, sondern auch hohe Geldstrafen. Seit dem 1. Mai 2021 gilt das Gebäudeenergiegesetz (GEG) das neue Bundesgesetz, das die Energieeinsparverordnung (EnEV) ablöst und strengere Anforderungen an Energieausweise und Modernisierungsempfehlungen stellt. Und ab Mai 2026 werden europaweit noch strengere Regeln gelten. Doch wie viel kostet ein aktueller Energieausweis wirklich? Und wann muss er erneuert werden?
Warum der Energieausweis beim Verkauf unverzichtbar ist
Bevor Sie den Preis Ihrer Immobilie festlegen, müssen Sie den Energieausweis parat haben. Der Käufer hat das Recht, ihn bereits bei der Besichtigung einzusehen. Spätestens beim Unterschreiben des Kaufvertrags muss er vorgelegt werden. Ohne gültigen Nachweis dürfen Sie nicht verkaufen - und das nicht nur wegen der rechtlichen Pflicht, sondern auch, weil moderne Käufer diese Daten als entscheidenden Wertfaktor betrachten. Eine Immobilie mit Energieeffizienzklasse G oder H fällt oft aus der Auswahl, selbst wenn sie sonst perfekt ist. Der Energieausweis beeinflusst also nicht nur den Verkaufsprozess, sondern auch den Endpreis.
Der Ausweis enthält mehr als nur eine Buchstabenklasse. Er zeigt:
- Den Primärenergiekennwert in kWh/m²a - also den theoretischen Energiebedarf des Gebäudes
- Die Energieeffizienzklasse von A+ bis H - ein farbiges Rating, das sofort erkennbar ist
- Die Treibhausgasemissionen in kg CO₂/m²a - seit 2021 Pflicht
- Modernisierungsempfehlungen mit konkreten Maßnahmen und Kostenschätzungen
- Den verwendeten Energieträger (Gas, Öl, Wärmepumpe, Fernwärme)
Diese Daten werden seit 2014 auch in Immobilienanzeigen angegeben. Wer das ignoriert, verstößt gegen das Gesetz. Ein Käufer, der später herausfindet, dass die Angaben falsch waren, kann den Vertrag anfechten - oder Schadensersatz verlangen.
Welche Arten von Energieausweisen gibt es?
Nicht jeder Energieausweis ist gleich. Es gibt zwei Haupttypen, und welcher für Sie zutrifft, hängt vom Baujahr und der Art der Immobilie ab.
Verbrauchsausweis - basiert auf den tatsächlichen Heiz- und Warmwasserenergieverbrauchen der letzten drei Jahre. Dafür brauchen Sie nur die letzten drei Heizkostenabrechnungen. Er ist einfacher und günstiger, aber nur für Gebäude mit mehr als vier Wohneinheiten oder für solche, die nach 1977 gebaut wurden und seitdem saniert wurden, zulässig.
Bedarfsausweis - berechnet den theoretischen Energiebedarf anhand der baulichen Gegebenheiten. Dafür muss ein Experte vor Ort sein: Fenster, Dach, Wanddämmung, Heizung, Lüftung - alles wird gemessen und dokumentiert. Dieser Ausweis ist verpflichtend für:
- Wohngebäude, die vor 1977 gebaut wurden und nicht saniert wurden
- Neubauten (ab 1977)
- Gebäude mit weniger als vier Wohnungen
Die Wahl des Ausweistyps ist also nicht freiwillig - sie wird durch Baujahr und Sanierungsstand vorgegeben. Wer einen Verbrauchsausweis für ein Altbauhaus wählt, das vor 1977 gebaut wurde, macht sich strafbar.
Wie viel kostet ein Energieausweis 2026?
Die Kosten variieren stark - je nach Art, Aufwand und Region. Hier sind die realistischen Preise für 2026:
| Ausweistyp | Kostenbereich | Wann wird er benötigt? |
|---|---|---|
| Verbrauchsausweis (Einfamilienhaus) | 50 - 150 € | Nur bei Gebäuden ab 1977 mit Sanierung |
| Verbrauchsausweis (Mehrfamilienhaus) | 150 - 250 € | Ab 5 Wohnungen |
| Bedarfsausweis (Einfamilienhaus) | 300 - 500 € | Pflicht für Altbauten vor 1977 und Neubauten |
| Bedarfsausweis (Mehrfamilienhaus) | 500 - 1.000 € | Ab 5 Wohnungen, komplexe Gebäude |
| Online-Bedarfsausweis (nur Dokumente) | 80 - 120 € | Nur bei sehr gut dokumentierten Gebäuden |
Ein Online-Angebot für 99 Euro klingt verlockend - aber Vorsicht: Nur wenn alle Baupläne, Dämmwerte und Heizungsunterlagen vollständig und korrekt vorliegen, ist das möglich. Die meisten Altbauten haben das nicht. Ein Fachmann muss vor Ort sein, um die tatsächlichen Verhältnisse zu erfassen. Wer hier spart, riskiert einen ungültigen Ausweis.
Wer den Ausweis selbst erstellen will, kann das nicht. Nur zertifizierte Fachleute dürfen ihn ausstellen: Architekten, Ingenieure, Energieberater mit staatlicher Anerkennung. Die Preise richten sich nach dem Aufwand, nicht nach der Region. In Salzburg kostet es genauso viel wie in Berlin - es gibt keine bundesweiten Preisunterschiede.
Was passiert, wenn der Energieausweis abgelaufen ist?
Ein Energieausweis ist zehn Jahre gültig. Wenn Sie Ihre Immobilie nach 2016 gekauft haben und jetzt verkaufen, ist Ihr Ausweis vermutlich abgelaufen. Kein Problem - Sie müssen ihn nur erneuern. Aber: Wer den alten Ausweis trotzdem vorlegt, macht sich strafbar. Die Behörden prüfen die Registrierungsnummer. Wenn sie nicht mehr aktuell ist, wird der Verkauf gestoppt.
Die Strafen sind hart:
- Kein Ausweis vorgelegt: bis zu 10.000 Euro Bußgeld
- Falsche oder irreführende Angaben: bis zu 15.000 Euro Bußgeld
- Ausweis nicht in der Anzeige angegeben: bis zu 5.000 Euro Bußgeld
Es gibt keine zweite Chance. Wenn der Käufer später einen Rechtsanwalt einschaltet, weil der Ausweis nicht gültig war, kann er den Kaufvertrag anfechten - und Sie zahlen nicht nur die Strafe, sondern auch die Rückzahlung des Kaufpreises.
Wer trägt die Kosten?
Der Verkäufer. Punkt. Es gibt keine Ausnahme. Auch wenn der Käufer den Ausweis wünscht, muss er ihn nicht bezahlen. Der Gesetzgeber hat das klar geregelt: Die Kosten für die Erstellung und Aktualisierung des Energieausweises liegen vollständig beim Verkäufer. Das ist Teil der Verkaufsnebenkosten - genau wie Notar, Grundbucheintrag oder Maklerprovision.
Manche Makler versuchen, diese Kosten auf den Käufer abzuwälzen. Das ist illegal. Ein seriöser Makler weiß das - und sagt es dem Kunden auch. Wenn Sie als Verkäufer eine solche Forderung hören, sollten Sie nachfragen. Oder besser: suchen Sie sich einen anderen.
Ausnahmen: Wann brauchen Sie keinen Energieausweis?
Nicht jede Immobilie braucht einen. Es gibt wenige, aber wichtige Ausnahmen:
- Baudenkmäler - geschützte Gebäude, die nicht nach modernen Standards saniert werden dürfen
- Gebäude unter 50 m² Nutzfläche - z. B. kleine Gartenhäuser, Schuppen
- Ferienimmobilien - wenn sie weniger als vier Monate pro Jahr bewohnt werden
- Abrisshäuser - die direkt abgerissen werden sollen
Wenn Sie unsicher sind, fragen Sie einen Energieberater. Nicht jeder kleine Anbau oder Umgestaltung zählt als „Baudenkmal“. Die Zuständigkeit liegt beim Denkmalschutzamt - und das prüft das individuell.
Was ändert sich ab Mai 2026?
Die EU hat neue Vorgaben beschlossen, die ab Mai 2026 in Deutschland gelten. Sie betreffen vor allem die Transparenz:
- Der Energieausweis muss in jeder Online-Anzeige mit konkreten Zahlen und nicht nur mit einer Klasse (z. B. „Energieeffizienzklasse D“) angezeigt werden
- Die CO₂-Emissionen müssen pro Quadratmeter und Jahr angegeben werden - nicht nur als Gesamtwert
- Die Modernisierungsempfehlungen müssen mit Kostenschätzungen und Fördermöglichkeiten verknüpft sein
- Der Ausweis muss digital über eine eigene Plattform des Bundes abrufbar sein
Das bedeutet: Wer jetzt noch mit einem einfachen Papierausweis arbeitet, wird bald nicht mehr verkaufen können. Die digitalen Anforderungen werden steigen - und mit ihnen die Kosten für die Erstellung. Wer jetzt den Ausweis erneuert, hat einen Vorteil: Er kann die Modernisierungsempfehlungen nutzen, um den Wert der Immobilie vor dem Verkauf zu steigern.
Was Sie jetzt tun sollten
Wenn Sie Ihre Immobilie im Jahr 2026 verkaufen wollen, hier ist Ihr Checkliste:
- Prüfen Sie das Baujahr Ihres Hauses und die letzte Sanierung.
- Finden Sie heraus, welcher Ausweistyp verpflichtend ist (Verbrauch oder Bedarf).
- Sammlen Sie alle Heizkostenabrechnungen der letzten drei Jahre - falls Verbrauchsausweis möglich ist.
- Suchen Sie einen zertifizierten Energieberater (z. B. über die Handwerkerbörse des Handwerkskammer).
- Planen Sie die Kosten ein - mindestens 300 € für ein Einfamilienhaus.
- Stellen Sie sicher, dass die Angaben im Exposé mit dem Ausweis übereinstimmen.
- Speichern Sie den digitalen Ausweis - er wird ab 2026 online abrufbar sein müssen.
Ein Energieausweis ist nicht nur ein Pflichtdokument. Er ist ein Werkzeug. Mit den Modernisierungsempfehlungen können Sie gezielt investieren - und den Verkaufspreis um 5-15 % steigern. Wer den Ausweis nur als lästige Pflicht sieht, verpasst eine Chance.
Muss ich den Energieausweis erneuern, wenn ich ihn erst vor drei Jahren gemacht habe?
Nein. Ein Energieausweis ist zehn Jahre gültig. Wenn Sie ihn vor drei Jahren erstellen ließen, ist er noch voll gültig. Sie müssen ihn erst erneuern, wenn er abgelaufen ist - also nach zehn Jahren. Aber: Wenn Sie das Gebäude sanieren, z. B. die Fenster wechseln oder die Heizung erneuern, können Sie freiwillig einen neuen Ausweis erstellen lassen. Der neue Wert kann dann im Exposé als Verkaufsargument dienen.
Kann ich den Energieausweis selbst erstellen?
Nein. Nur zertifizierte Fachleute dürfen Energieausweise ausstellen. Das sind Architekten, Ingenieure oder Energieberater, die eine staatliche Zulassung haben. Selbst wenn Sie alle Daten haben, dürfen Sie den Ausweis nicht unterschreiben. Ein falsch ausgestellter Ausweis ist ungültig - und kann zu Bußgeldern führen.
Was passiert, wenn der Käufer den Energieausweis nicht akzeptiert?
Der Käufer kann den Ausweis nicht ablehnen, wenn er gültig ist. Er kann nur Fragen stellen oder eine zweite Meinung einholen. Wenn er behauptet, der Ausweis sei falsch, muss er Beweise vorlegen - z. B. einen unabhängigen Gutachter. Wenn der Ausweis korrekt ist, hat er keine rechtliche Grundlage, den Verkauf zu stoppen. Aber: Ein schlechter Wert kann ihn vom Kauf abhalten. Dann ist es sinnvoll, vorher Sanierungsmaßnahmen durchzuführen.
Kann ich den Energieausweis nach dem Verkauf löschen?
Nein. Der Energieausweis bleibt im Bundesregister registriert. Auch nach dem Verkauf ist er für zehn Jahre abrufbar. Der neue Besitzer kann ihn einsehen, wenn er eine Sanierung plant. Sie können die Dokumente löschen, aber nicht den registrierten Eintrag. Das ist gesetzlich vorgeschrieben, um die Transparenz im Immobilienmarkt zu gewährleisten.
Gibt es Förderung für die Erstellung des Energieausweises?
Nein. Die Erstellung des Energieausweises ist eine Pflichtleistung und wird nicht gefördert. Aber: Wenn Sie nach der Ausstellung Sanierungsmaßnahmen durchführen, die im Ausweis empfohlen werden, können Sie Fördergelder für diese Maßnahmen beantragen - z. B. über das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) oder die KfW-Bank. Der Ausweis ist also der erste Schritt zu möglichen Zuschüssen.