Lärm- und Geruchsbelästigung in der WEG: Was Eigentümer wirklich tun können

Ständig lauter Bass aus der Wohnung unter dir? Der Geruch von gebratenem Fisch aus dem Keller zieht durch den Flur? Du hast das Gefühl, deine Wohnung ist kein Zufluchtsort mehr, sondern ein Ort der Störung? Du bist nicht allein. In Deutschland gibt es Tausende Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG), in denen genau diese Probleme tagtäglich auftreten. Doch viele Eigentümer wissen nicht, was sie wirklich tun können - und was nicht.

Was du als Eigentümer tolerieren musst - und was nicht

Erstmal: Nicht jeder Lärm oder Geruch ist rechtlich relevant. Der Gesetzgeber geht davon aus, dass ein geordnetes Zusammenleben in einer WEG gewisse Belästigungen mit sich bringt. Ein Kind, das spielt, ein Staubsauger am Mittwochabend, der Duft von frisch gebackenem Brot - das gehört dazu. Aber wenn der Lärm durchgehend von 22 Uhr bis 7 Uhr kommt, oder wenn der Geruch aus dem Keller so stark ist, dass du die Fenster nicht mehr öffnen kannst, dann ist das kein normaler Nachteil mehr - das ist eine rechtswidrige Beeinträchtigung.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat das 2020 klar festgelegt: Jeder Eigentümer hat das Recht, sein Sondereigentum zu nutzen - aber nur, wenn er dabei die Rechte der Nachbarn nicht über das hinaus beeinträchtigt, was beim Zusammenleben unvermeidlich ist. Das heißt: Einmal pro Woche laute Musik ist okay. Jeden Abend bis Mitternacht? Nicht mehr. Einmal im Monat ein Grillabend auf dem Balkon? Akzeptabel. Dauerhaftes Räuchern von Fisch im Keller? Nicht.

Warum die WEG nicht für deinen Lärm zuständig ist

Du denkst vielleicht: Die WEG ist doch die Gemeinschaft - warum kann sie nicht einfach einen Beschluss fassen, dass der Lärm aufhören muss? Das ist ein häufiger Irrtum. Der BGH hat in seinem entscheidenden Urteil vom 24. Januar 2020 (Aktenzeichen V ZR 295/16) klargestellt: Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann keinen Unterlassungsanspruch gegen einen anderen Eigentümer erheben, wenn es um Lärm oder Gerüche im Sondereigentum geht.

Das bedeutet: Selbst wenn die Eigentümerversammlung mit großer Mehrheit beschließt, dass die Wohnung unter dir den Exhaustor abschalten muss, ist dieser Beschluss rechtlich unwirksam. Denn der Anspruch richtet sich nicht gegen das Gemeinschaftseigentum - er richtet sich gegen einen anderen Eigentümer, der sein eigenes Sondereigentum störend nutzt. Und das ist eine individuelle Angelegenheit.

Du kannst also nicht darauf warten, dass die WEG für dich kämpft. Du musst selbst aktiv werden. Das ist frustrierend, aber rechtlich korrekt. Die WEG kann nur dann eingreifen, wenn das Gemeinschaftseigentum betroffen ist - zum Beispiel, wenn jemand den Treppenhausflur mit Farbe beschmiert oder die Hauswand beschädigt. Nicht aber, wenn dein Nachbar die Waschmaschine nachts laufen lässt.

Was du tun musst - Schritt für Schritt

Wenn du dich gestört fühlst, ist der erste Schritt nicht die Anwaltsschreiben, sondern die Dokumentation. Und zwar genau, detailliert, mit Datum und Uhrzeit.

• Erstelle ein Protokoll: Schreibe auf, wann genau der Lärm oder Geruch auftritt - Tag, Uhrzeit, Dauer, Art der Störung (z. B. „Bass aus Wohnung 3B, 22:00-01:00 Uhr, 3 Mal pro Woche“).
• Notiere Zeugen: Hat deine Nachbarin auch bemerkt, dass es stinkt? Hat der Hausmeister den Geruch schon kommentiert? Schreibe ihre Namen und Aussagen auf.
• Führe Schallmessungen durch: Ein einfaches Smartphone-App wie „Sound Meter“ reicht nicht aus. Du brauchst ein zertifiziertes Messgerät, das nach DIN 4109 misst. Das kostet etwa 200 Euro, aber es ist dein wichtigster Beweis. Viele Verwalter bieten diesen Service an - frag einfach nach.
• Fotografiere oder filme: Bei Gerüchen ist es schwer, aber wenn du z. B. einen defekten Abluftkanal siehst, der ständig Dämpfe abgibt, dann mache Fotos. Das hilft später im Gericht.

Diese Dokumentation brauchst du mindestens vier Wochen lang. Keine halben Sachen. Wenn du erst drei Tage aufschreibst, wird das Gericht es als „subjektive Empfindung“ abtun - und nicht als rechtlich relevante Störung.

Die Abmahnung: Der erste offizielle Schritt

Nach vier Wochen vollständiger Dokumentation gehst du zum Hausverwalter. Er muss eine schriftliche Abmahnung an den störenden Eigentümer senden - und zwar mit konkreten Angaben: „Am 5. Januar 2026 zwischen 22:15 und 00:45 Uhr wurde ein Lärmpegel von 58 dB(A) in Ihrer Wohnung gemessen, der die zulässigen Grenzwerte nach DIN 4109 überschreitet.“

Die Abmahnung muss klar sein: „Unterlassen Sie die Störung ab sofort.“ Keine vagen Formulierungen wie „bitte weniger Lärm machen“. Das Gericht lehnt solche Anträge ab. Ein Urteil vom Landgericht München 2022 hat gezeigt: Wer „keine Beeinträchtigung mehr“ verlangt, hat einen unzulässigen Antrag gestellt - zu unbestimmt.

Wenn der Verwalter sich weigert, die Abmahnung zu versenden, dann schreibst du selbst an den störenden Eigentümer - per Einschreiben mit Rückschein. Du hast das Recht dazu. Du bist kein Mieter, du bist Eigentümer. Und du hast das Recht, deine Nutzung zu schützen.

Die Unterlassungsklage: Wenn alles andere scheitert

Wenn die Abmahnung nichts bringt, bleibt nur noch die Klage. Hier musst du dich entscheiden: Willst du den Fall alleine durchziehen? Dann brauchst du einen Anwalt, der sich auf WEG-Recht spezialisiert hat. Allgemeine Mietrechtsexperten sind oft nicht tief genug drin.

Die Kosten liegen zwischen 3.500 und 6.000 Euro - aber in mehr als der Hälfte der Fälle wird der Streit vor dem ersten Gerichtstermin beigelegt. Der Gegner bekommt Angst, wenn er merkt, dass du dich ernsthaft vorbereitet hast. Die Dokumentation ist dein stärkster Verbündeter.

Wichtig: Du kannst nur gegen den Eigentümer klagen, nicht gegen den Mieter. Wenn der störende Lärm von einem Mieter kommt, dann musst du den Eigentümer verklagen - denn er ist rechtlich verantwortlich für die Nutzung seines Sondereigentums. Das hat der BGH 2020 nochmal deutlich gemacht.

Was sich 2025 ändern wird

Die Rechtslage wird sich in den nächsten Jahren verändern. Der Bundesjustizminister hat im Februar 2025 einen Entwurf vorgelegt, der erstmals klar zwischen individuellen und gemeinschaftlichen Ansprüchen unterscheidet. Das bedeutet: In Zukunft wird es vielleicht leichter sein, bestimmte Fälle gemeinschaftlich zu regeln - aber nur, wenn es um wiederkehrende, strukturelle Probleme geht, nicht um Einzelfälle.

Auch technisch wird sich etwas tun. Die neue DIN-Norm 4109-2, die im dritten Quartal 2025 erscheint, wird erstmals standardisierte Messverfahren für Geruchsemissionen in Wohngebäuden festlegen. Das ist ein großer Schritt. Bisher war es fast unmöglich, Gerüche rechtlich zu beweisen. Bald könnte ein Messgerät sagen: „Der Geruch aus Wohnung 2C entspricht 7,3 von 10 möglichen Geruchseinheiten.“ Das wird Gerichte entscheiden lassen - nicht nur subjektive Empfindungen.

Und dann gibt es noch die steigende Zahl von Ferienwohnungen und Medizintouristen. In Leipzig, Berlin und München steigt die Anzahl von WEG-Streitigkeiten wegen Lärm und Geruch um 30 % pro Jahr, wie der GdW im November 2024 prognostiziert hat. Die Störungen werden nicht weniger - aber die Rechtsmittel werden besser.

Was du jetzt tun kannst

Wenn du jetzt gerade gestört wirst: Beginne mit der Dokumentation. Heute. Nicht morgen. Nicht nächste Woche. Heute. Schreibe auf, was passiert. Nimm dir ein kleines Notizbuch oder nutze eine App. Sammle Zeugen. Mach Fotos. Hole dir ein Messgerät - oder lass es vom Verwalter machen.

Wenn du schon ein Jahr lang leidest und nichts unternommen hast: Dann ist es Zeit, aufzuhören, dich zu ärgern, und anzufangen, dich zu wehren. Du hast das Recht, deine Wohnung in Ruhe zu nutzen. Niemand anderes hat das Recht, sie dir zu verderben.

Und wenn du denkst: „Das ist doch zu viel Aufwand“ - dann frag dich: Was ist teurer? Ein Anwalt, der 5.000 Euro kostet? Oder ein Leben lang in einer Wohnung zu wohnen, die dir nicht mehr zur Ruhe gibt?