Maklerprovision 2025 beim Immobilienverkauf: So optimieren Sie den Vertrag und sparen Geld

Was ändert sich 2025 bei der Maklerprovision beim Immobilienverkauf?

Im Jahr 2025 bleibt die Maklerprovision beim Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses ein entscheidender Kostenfaktor - aber nicht mehr so wie früher. Seit 2020 gilt in Deutschland klar: Maklerprovision darf nicht mehr nur vom Käufer getragen werden. Der Gesetzgeber hat das bestehende System komplett umgekrempelt, um Käufer vor unfairen Kosten zu schützen. Heute muss der Verkäufer mindestens die Hälfte der Provision zahlen, egal wer den Makler beauftragt hat. Das klingt einfach, aber in der Praxis sorgen viele Verträge für Verwirrung, Überraschungen und sogar rechtliche Risiken.

Die meisten Immobilienverkäufer denken noch: „Ich hab den Makler beauftragt, also zahle ich nichts.“ Das ist heute falsch. Und Käufer, die glauben, sie müssten immer 6 % oder mehr zahlen, irren sich auch. Die Wahrheit liegt in der Mitte: 50/50. Das ist der neue Standard. Aber nicht überall. Und nicht immer. Die Details zählen.

Wie hoch ist die Maklerprovision 2025 wirklich?

Die Provision ist nicht gesetzlich festgelegt - sie orientiert sich an der ortsüblichen Vergütung. In den meisten Bundesländern liegt sie 2025 bei 7,14 % des Kaufpreises inklusive 19 % Mehrwertsteuer. Das bedeutet: 3,57 % für den Käufer, 3,57 % für den Verkäufer. In Bremen und Hessen sind es 5,95 % insgesamt, in Hamburg 6,25 %. Niedersachsen variiert je nach Region zwischen 4,76 % und 7,14 %.

Ein Beispiel: Bei einem Haus mit einem Kaufpreis von 300.000 Euro in Bayern (7,14 %) zahlt der Verkäufer 10.710 Euro, der Käufer ebenfalls 10.710 Euro. Das macht zusammen 21.420 Euro für den Makler. Vor 2020 hätte der Käufer allein 21.420 Euro gezahlt - und der Verkäufer nichts. Heute ist das illegal. Wer das trotzdem versucht, riskiert, dass der ganze Vertrag angefochten werden kann.

Drei Modelle - nur eines ist gesetzlich erlaubt

Nicht jede Provision ist gleich. Es gibt drei Modelle, aber nur eines ist heute der Regelfall für Wohnimmobilien:

1. Doppelprovision (Regelfall): Der Makler schließt zwei separate Verträge - einen mit dem Verkäufer, einen mit dem Käufer. Beide zahlen jeweils 50 % der Gesamtprovision. Das ist seit 2020 der gesetzliche Standard für Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen und andere Wohnimmobilien.
2. Abwälzung mit Mindestbeteiligung: Der Verkäufer zahlt zunächst alles, kann aber maximal 50 % auf den Käufer abwälzen. Der Verkäufer muss mindestens 50 % tragen. Diese Variante ist seltener, aber zulässig - wenn sie schriftlich klar geregelt ist.
3. Innenprovision: Der Verkäufer zahlt die volle Provision. Das ist bei schwer verkäuflichen Objekten, Gewerbeimmobilien oder Neubauten üblich. Aber: Bei Wohnimmobilien darf der Käufer hier nicht belastet werden - es sei denn, es handelt sich um einen gewerblichen Käufer.

Wichtig: Eine Außenprovision - also der Käufer zahlt alles - ist seit 2020 bei Wohnimmobilien rechtswidrig. Der Bundesgerichtshof hat das mehrfach bestätigt. Wer das trotzdem im Vertrag steht, kann die gezahlte Provision zurückverlangen - sogar Jahre später.

Was gilt für Neubauten, Mehrfamilienhäuser und Grundstücke?

Die 50/50-Regel gilt nur für Wohnimmobilien. Bei anderen Objekten ist alles anders:

• Neubauten: Der Bauträger zahlt fast immer die volle Provision. In 92 % der Fälle (Baufi24, April 2025) ist das Standard. Der Käufer zahlt nichts - und das ist legal.
• Mehrfamilienhäuser (ab 5 Wohneinheiten): Diese gelten als Gewerbeimmobilien. Hier darf der Verkäufer die volle Provision auf den Käufer abwälzen - wenn er das im Vertrag so festlegt.
• Unbebauter Grundstücke: Auch hier gilt: Keine 50/50-Regel. Der Verkäufer bestimmt die Aufteilung. Käufer müssen genau prüfen, ob das Objekt als Wohn- oder Gewerbeobjekt eingestuft wird.

Ein häufiger Trick von Verkäufern: Sie klassifizieren ein 4-Wohnungshaus als „Wohnimmobilie“, um die 50/50-Regel zu umgehen. Das ist illegal. Der BGH hat das in mehreren Urteilen (z. B. Az. V ZR 132/20) klar als Täuschung eingestuft. Wer das versucht, riskiert nicht nur den Vertrag, sondern auch Schadensersatzansprüche.

Wie schützt man sich als Käufer?

Als Käufer hast du heute mehr Rechte - aber du musst sie auch einfordern. Hier sind die drei wichtigsten Schritte:

1. Prüfe den Vertrag vor der Unterschrift. Steht dort „Käufer trägt 100 % der Provision“? Dann ist der Vertrag nichtig. Du darfst maximal 50 % zahlen - und zwar nur, wenn die Gesamtprovision 7,14 % beträgt. Bei 5,95 % sind das 2,975 %.
2. Frag nach der genauen Aufteilung in Schriftform. Mündliche Absprachen zählen nicht. Der Makler muss dir schriftlich mitteilen, wie viel du zahlen musst. Wenn er das nicht tut, kannst du die Provision später anfechten.
3. Rechne nach. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro und einer Gesamtprovision von 7,14 % darfst du maximal 14.280 Euro zahlen. Wenn du 16.000 Euro gezahlt hast, hast du 1.720 Euro zu viel bezahlt. Du kannst das zurückverlangen - auch wenn du den Vertrag schon unterschrieben hast.

Ein Käufer aus Berlin berichtete 2024: „Ich musste statt 12.500 Euro nur 6.250 Euro zahlen. Das war eine Entlastung von über 14.000 Euro.“ Das ist kein Einzelfall - das ist der neue Standard.

Was sollten Verkäufer beachten?

Verkäufer haben jetzt eine schwierige Wahl: Entweder du zahlst mehr - oder du verkaufst langsamer.

• Bei schnell verkäuflichen Objekten: Die Doppelprovision funktioniert gut. Käufer sind bereit, 3,57 % zu zahlen, weil der Preis attraktiv ist. Du sparst dir die Diskussion.
• Bei schwer zu verkaufenden Objekten: Überlege die Innenprovision. Du zahlst die volle Provision - aber dein Objekt wird attraktiver. Käufer sehen keinen zusätzlichen Kostenblock. Das erhöht die Chancen auf einen schnellen Verkauf. Viele Makler empfehlen das gerade in Regionen mit hohen Preisen wie München oder Frankfurt.
• Vermeide Abwälzungsversuche. Wenn du versuchst, den Käufer zu überlisten, riskierst du einen Rechtsstreit. 68 % der Fälle, in denen Käufer mehr als 50 % gezahlt haben, wurden laut Deutscher Anwaltshotline zugunsten des Käufers entschieden.

Ein Verkäufer aus Köln schrieb im Immobilienforum: „Ich musste 15.000 Euro mehr zahlen - aber mein Haus wurde in drei Wochen verkauft. Vorher lag es sechs Monate unverkauft.“ Das ist die Realität heute.

Wie sieht die Zukunft aus?

2025 ist kein Endpunkt - es ist ein Übergang. Die Bundesregierung erwägt eine gesetzliche Deckelung der Maklerprovision bei 6,5 % für Wohnimmobilien. Das würde regionale Unterschiede weiter verringern. Der Deutsche Maklerverband hat bereits 2025 eine Selbstverpflichtung eingeführt: Alle Mitglieder müssen die Provision schriftlich vor Vertragsabschluss nennen. 92 % tun das bereits.

Ein weiterer Trend: Digitalisierung. Plattformen wie Homeday bieten seit 2025 fixe Pauschalpreise statt Prozentprovisionen. Ein Makler nimmt 5.900 Euro pauschal - egal, ob das Haus für 300.000 oder 800.000 Euro verkauft wird. Das ist noch selten - nur 3,2 % des Marktes nutzen das - aber es wächst. Für Käufer bedeutet das: Klarheit. Für Makler: weniger Einkommen bei teuren Objekten.

Experten wie Prof. Dr. Klaus Bender von der Universität München sagen: „Die 50/50-Regel bleibt stabil. Die Zukunft gehört den transparenten Modellen - nicht den Tricks.“

Checkliste für eine sichere Vertragsgestaltung

• ✅ Prüfe, ob das Objekt als Wohnimmobilie gilt (nur dann gilt 50/50)
• ✅ Lies den Vertrag: Steht „Käufer trägt 100 %“? Dann ist er unwirksam.
• ✅ Fordere die schriftliche Aufteilung der Provision an - vor Unterschrift.
• ✅ Rechne nach: Maximal 50 % der Gesamtprovision darf der Käufer zahlen.
• ✅ Bei Neubau: Prüfe, ob der Bauträger die Provision trägt - das ist normal.
• ✅ Bei Mehrfamilienhaus: Kläre, ob es als Gewerbeobjekt gilt - sonst ist die volle Abwälzung illegal.
• ✅ Behalte alle Dokumente - auch E-Mails mit Absprachen.

Frequently Asked Questions