Wenn Sie Ihre Immobilie an Ihre Kinder übertragen wollen, aber weiterhin davon profitieren möchten, stehen Sie vor einer wichtigen Entscheidung: Nießbrauchrecht oder Wohnrecht? Beides klingt ähnlich, doch die steuerlichen und praktischen Folgen sind grundlegend unterschiedlich. Viele ältere Eigentümer in Deutschland nutzen diese Rechte heute, um ihre Altersvorsorge zu sichern - und dabei Steuern zu sparen. Doch welches Recht passt wirklich zu Ihnen?
Was ist das Wohnrecht?
Das Wohnrecht, richtig Wohnungsrecht genannt, ist in § 1093 BGB geregelt. Es gibt dem Berechtigten das Recht, eine Wohnung oder ein Haus persönlich zu bewohnen. Kein Vermieten, kein Untervermieten, kein Gewinn daraus ziehen - nur wohnen. Das ist alles. Es ist ein persönliches, nicht übertragbares Recht, das im Grundbuch eingetragen wird und auch beim Verkauf der Immobilie bleibt. Typischerweise wird es lebenslang gewährt, kann aber auch auf einen bestimmten Teil der Immobilie beschränkt sein - etwa nur das Wohnzimmer und zwei Schlafzimmer, aber nicht die Küche oder den Keller.Steuerlich wird das Wohnrecht als geldwerter Vorteil gewertet. Das Finanzamt berechnet seinen Wert anhand der Jahreskaltmiete, multipliziert mit einem Kapitalwert aus der offiziellen Tabelle des Bundesfinanzministeriums. Für eine Wohnung mit 800 Euro Kaltmiete und einem Kapitalwert von 15 ergibt das einen steuerbaren Wert von 144.000 Euro. Das bedeutet: Wenn Sie die Immobilie schenken und das Wohnrecht einräumen, wird der Schenkungswert um 144.000 Euro reduziert. Aber: Sie selbst zahlen keine Miete, bekommen aber trotzdem steuerlich einen Vorteil - und das Finanzamt erkennt das als versteuerbare Leistung an.
Was ist das Nießbrauchrecht?
Das Nießbrauchrecht ist weitaus umfassender. Es ist in § 1030 BGB geregelt und erlaubt nicht nur das Wohnen, sondern auch die wirtschaftliche Nutzung der Immobilie. Das heißt: Sie können die Wohnung vermieten, die Miete einstreichen, den Garten bewirtschaften, die Garage nutzen - alles auf Ihre Rechnung. Der Nießbrauchsberechtigte trägt die laufenden Kosten: Wasser, Strom, Heizung, Versicherung, Hausgeld. Der Eigentümer bleibt für größere Reparaturen und Instandhaltung zuständig - das ist ein häufiger Streitpunkt in der Praxis.Steuerlich ist das Nießbrauchrecht deutlich vorteilhafter als das Wohnrecht. Warum? Weil der Wert des Nießbrauchrechts höher angesetzt wird als der Wert eines bloßen Wohnrechts. Bei einer Schenkung wird der Gesamtwert der Immobilie um den Wert des Nießbrauchrechts reduziert. Und dieser Wert ist oft deutlich höher als der des Wohnrechts - weil er nicht nur das Wohnen, sondern auch die Mieteinnahmen einbezieht. Ein Beispiel: Eine Immobilie im Wert von 400.000 Euro mit Nießbrauchrecht. Der Kapitalwert des Nießbrauchs beträgt 220.000 Euro. Der Schenkungswert sinkt damit auf 180.000 Euro. Bei Wohnrecht wäre es nur 144.000 Euro Reduktion - also ein höherer steuerpflichtiger Betrag.
Steuerliche Unterschiede im Detail
Beim Wohnrecht zahlen Sie keine Miete, aber das Finanzamt rechnet Ihnen trotzdem einen Wert zu - und das wird als Schenkungswert angerechnet. Sie profitieren also von einer geringeren Steuerlast, aber haben keinen finanziellen Gewinn. Beim Nießbrauchrecht ist es anders: Sie können die Immobilie vermieten und die Miete behalten. Diese Miete ist dann Einkommen und wird als sogenanntes Einkommen aus Vermietung und Verpachtung versteuert. Das ist ein wichtiger Unterschied: Beim Wohnrecht ist der Wert steuerlich relevant, aber kein Einkommen. Beim Nießbrauchrecht wird der Wert reduziert und Sie verdienen echtes Einkommen.
Ein konkretes Beispiel aus Leipzig: Eine 80-Quadratmeter-Wohnung wird an die Tochter geschenkt. Kaltmiete: 900 Euro. Kapitalwert nach Finanzamt-Tabelle: 15. Wohnrecht: 900 x 12 x 15 = 162.000 Euro Reduktion. Nießbrauchrecht: Der Wert wird mit 18 angesetzt (weil auch Vermietung möglich ist) - also 900 x 12 x 18 = 194.400 Euro Reduktion. Der Schenkungswert sinkt um 32.400 Euro mehr. Das spart bis zu 6.500 Euro Schenkungssteuer - je nach Steuerklasse und Freibetrag.
Und wenn Sie die Wohnung vermieten? Dann zahlen Sie Einkommensteuer auf die Miete - aber das ist oft günstiger als die Schenkungssteuer. Ein Mieter zahlt 850 Euro Miete. Sie haben Nebenkosten von 250 Euro. Ihr Gewinn: 600 Euro im Monat. Das sind 7.200 Euro pro Jahr. Bei einem Steuersatz von 25 % zahlen Sie 1.800 Euro Steuer - aber Sie haben 7.200 Euro Einkommen. Bei Wohnrecht hätten Sie nichts davon.
Praktische Konsequenzen: Wer macht was?
Beim Wohnrecht ist alles einfach: Sie wohnen. Keine Verantwortung für Reparaturen, keine Mieteinnahmen, keine Steuererklärung für Miete. Aber auch kein Geld. Beim Nießbrauchrecht müssen Sie aktiv sein. Sie zahlen die laufenden Kosten: Strom, Wasser, Heizung, Versicherung, Hausgeld. Der Eigentümer muss für Dach, Fassade, Heizungssystem oder Fenster sorgen. Wenn die Heizung kaputtgeht, ist der Eigentümer am Zug. Wenn der Warmwasserboiler nach 15 Jahren nicht mehr funktioniert, zahlt der Eigentümer. Wenn der Boden in der Küche abgenutzt ist, zahlen Sie.
Das führt oft zu Konflikten. Ein Nutzer auf Immobilienscout24 berichtet: „Ich habe meinem Sohn die Wohnung mit Nießbrauchrecht übertragen. Er hat drei Jahre lang nichts gemacht. Dann war die Heizung kaputt - und er wollte, dass ich sie ersetze. Aber ich dachte, er zahlt die laufenden Kosten - nicht die großen Reparaturen.“ So etwas kann teuer werden. Deshalb: Im Notarvertrag muss klar stehen, wer was macht.
Verkauf und Weitergabe: Was passiert dann?
Beide Rechte bleiben bestehen, wenn die Immobilie verkauft wird. Aber: Wer kauft eine Wohnung mit Nießbrauchrecht? Viele Käufer zögern, weil sie nicht wissen, wie lange der Nießbrauchberechtigte noch lebt - oder ob er die Wohnung vermietet. Ein Mieter im Haus, der nicht der neue Eigentümer ist, macht viele Käufer nervös. Beim Wohnrecht ist es einfacher: Der Bewohner lebt dort, aber vermietet nicht. Das ist für Käufer verständlicher.
Ein weiterer Punkt: Wenn der Nießbrauchberechtigte stirbt, fällt das Recht weg - und der neue Eigentümer hat volle Kontrolle. Beim Wohnrecht ist es ähnlich. Aber: Wenn Sie das Wohnrecht auf eine bestimmte Person beschränken, kann es nicht auf einen anderen übertragen werden - auch nicht durch Erbschaft. Nießbrauchrecht ist ebenfalls nicht übertragbar - aber es kann zeitlich begrenzt sein. Einige nutzen das, um das Recht nur für 10 Jahre zu geben, dann fällt es weg. Das ist eine strategische Option, die viele nicht kennen.
Kosten und Dauer: Was kostet es, wie lange dauert es?
Die Eintragung ins Grundbuch kostet bei Wohnrecht zwischen 300 und 500 Euro. Bei Nießbrauchrecht, wegen der komplexeren Formulierung, zwischen 500 und 800 Euro. Die Bearbeitungszeit durch das Grundbuchamt dauert durchschnittlich 4 bis 6 Wochen. Die Notarkosten sind höher, weil der Vertrag detaillierter sein muss - insbesondere bei Nießbrauchrecht. Was passiert bei Schäden? Wer zahlt für einen neuen Boden? Wer zahlt für den neuen Heizkessel? Das muss im Vertrag stehen. Sonst wird es teuer.
Die Dauer ist entscheidend. Wohnrecht ist meist lebenslang. Nießbrauchrecht kann lebenslang sein - oder nur für 15 Jahre. Wer eine Altersvorsorge plant, wählt oft lebenslang. Wer eine steuerliche Entlastung kurzfristig braucht, wählt zeitlich begrenzt. Die Bundesregierung plant, die Kapitalwerttabelle 2025 neu zu berechnen - weil Immobilienpreise stark gestiegen sind. Das könnte die steuerliche Vorteilhaftigkeit verändern.
Wer nutzt was - und warum?
37 Prozent der über 65-Jährigen in Deutschland nutzen Wohn- oder Nießbrauchrecht bei der Übertragung ihrer Immobilie, wie das Deutsche Institut für Altersvorsorge 2022 feststellte. Die meisten entscheiden sich für Nießbrauchrecht, wenn sie zusätzliches Einkommen brauchen. Ein 72-Jähriger aus Dresden: „Ich habe meiner Tochter das Haus übertragen, mit Nießbrauchrecht. Ich vermiete es. 850 Euro Miete - das ist meine Rente. Ohne das wäre ich auf Sozialhilfe angewiesen.“
Andere wählen Wohnrecht, weil sie einfach nur wohnen wollen - und keine Verantwortung haben. Keine Vermietung, keine Rechnungen, keine Steuererklärung. Das ist einfacher. Aber auch weniger wirtschaftlich. Wer keine Mieteinnahmen braucht, ist mit Wohnrecht besser bedient. Wer aber finanziell unabhängig bleiben will, braucht Nießbrauchrecht.
Der Steuerberaterverband Deutschland prognostiziert bis 2025 einen Anstieg der Nießbrauchrechte um 15 Prozent. Warum? Weil sie steuerlich besser sind - und weil die Bevölkerung altert. Im Jahr 2022 gab es 2,3 Millionen Erbfälle in Deutschland. Die Zahl der Immobilienübertragungen wird steigen. Wer jetzt plant, spart später.
Was ist die beste Wahl für Sie?
Wählen Sie Wohnrecht, wenn:
- Sie nur in der Immobilie wohnen wollen - keine Mieteinnahmen
- Sie keine Verantwortung für Reparaturen oder Kosten übernehmen wollen
- Sie eine einfache, klare Lösung brauchen
Wählen Sie Nießbrauchrecht, wenn:
- Sie Mieteinnahmen nutzen wollen - als Zusatzrente
- Sie die Immobilie wirtschaftlich nutzen möchten
- Sie die Schenkungssteuer stark reduzieren wollen
- Sie bereit sind, laufende Kosten zu tragen und Verträge genau zu formulieren
Beide Rechte sind sinnvolle Instrumente - aber nicht gleich. Nießbrauchrecht ist komplexer, aber lohnt sich finanziell. Wohnrecht ist einfach, aber bringt kein Einkommen. Wenn Sie sich nicht sicher sind: Holen Sie sich einen Notar. Und einen Steuerberater. Denn eine falsche Wahl kostet Sie nicht nur Geld - sondern auch Jahre später Stress.
Kann ich das Wohnrecht auf meinen Enkel übertragen?
Nein. Das Wohnrecht ist ein persönliches Recht und kann nicht vererbt oder übertragen werden. Es endet mit dem Tod des Berechtigten. Wenn Sie es Ihrem Enkel einräumen wollen, muss er selbst in der Immobilie wohnen. Er kann es nicht an seine Kinder weitergeben.
Kann ich das Nießbrauchrecht verkaufen?
Nein. Das Nießbrauchrecht ist nicht übertragbar. Es bleibt an die Person gebunden, die es erhalten hat. Sie können es nicht verkaufen, vererben oder an Dritte abtreten. Es endet mit Ihrem Tod oder bei Ablauf der vereinbarten Frist.
Wird das Nießbrauchrecht von der Erbschaftssteuer beeinflusst?
Ja. Beim Erbfall wird der Wert des Nießbrauchrechts vom Gesamtwert der Immobilie abgezogen. Der Erbe zahlt Erbschaftssteuer nur auf den verbleibenden Wert. Das ist der gleiche Mechanismus wie bei der Schenkungssteuer - nur mit anderen Freibeträgen.
Was passiert, wenn der Nießbrauchsberechtigte die Immobilie nicht bewohnt?
Nichts. Der Nießbrauchsberechtigte darf die Immobilie auch vermieten - er muss sie nicht selbst bewohnen. Das ist ein großer Vorteil gegenüber dem Wohnrecht. Er kann die Wohnung an Mieter vergeben und die Miete behalten. Das ist erlaubt und steuerlich relevant.
Kann ich das Wohnrecht auf einen Teil der Wohnung beschränken?
Ja. Das Wohnrecht kann auf einzelne Räume begrenzt werden - etwa nur das Schlafzimmer und das Wohnzimmer. Es kann aber auch die Nutzung von Keller, Waschküche oder Garten mit einschließen. Das muss im Vertrag genau festgelegt werden. Sonst entstehen später Konflikte mit dem Eigentümer.
Ist das Nießbrauchrecht auch für Ferienwohnungen sinnvoll?
Ja. Viele Eigentümer von Ferienwohnungen nutzen das Nießbrauchrecht, um die Immobilie an Kinder zu übertragen, aber weiterhin die Mieteinnahmen zu behalten. Das ist besonders in Tourismusregionen wie Sylt oder am Bodensee üblich. Die steuerliche Reduktion ist hier oft besonders hoch, weil die Mieteinnahmen regelmäßig und hoch sind.
Kommentare
Kaja St Januar 3, 2026 at 09:46
Ich hab das Nießbrauchrecht für meine Wohnung genutzt, nachdem mein Mann gestorben ist. Die Miete hilft mir echt, über die Runden zu kommen. Keine Sorge, ich zahle Strom und Wasser selbst, aber die Heizung hat der neue Eigentümer ersetzt – stand so im Vertrag. Einfach klären, dann läuft’s.
Und ja, das Finanzamt hat den Wert richtig berechnet – spart echt was bei der Schenkung.