Wenn Sie eine vermietete Immobilie besitzen und planen, wie Ihr Nachlass geregelt werden soll, gibt es wichtige rechtliche Besonderheiten, die Sie nicht übersehen dürfen. Im Gegensatz zu selbst genutzten Wohnungen oder Häusern beeinflussen bestehende Mietverträge die Erbfolge erheblich. Jedes Jahr gehen etwa 35% der notariell beurkundeten Testamente mit vermieteten Immobilien einher - ein deutlicher Hinweis darauf, wie relevant dieses Thema ist. Die falsche Regelung kann zu langen Gerichtsprozessen oder finanziellen Verlusten führen. Hier erfahren Sie, was Sie wirklich brauchen.
Die rechtlichen Grundlagen: Was passiert mit dem Mietvertrag?
Beim Tod des Vermieters geht der Mietvertrag automatisch auf die Erben über. Das regelt Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) Das zentrale Gesetzbuch des deutschen Zivilrechts, das unter anderem das Erbrecht regelt. in § 1922. Der Mieter muss weiterhin die Miete zahlen, und die Erben müssen alle Verpflichtungen aus dem Vertrag erfüllen. Keine Angst: Der Mietvertrag bleibt komplett unverändert. Das bedeutet, Sie können den Mieter nicht einfach kündigen, nur weil Sie geerbt haben. Auch Modernisierungen oder Reparaturen müssen weiterhin durchgeführt werden. Wussten Sie, dass laut einer Studie der Universität zu Köln 68% der Erbengemeinschaften Konflikte bekommen, weil sie diese Regelung nicht kannten?
Nießbrauchsrecht: Die clevere Lösung für Mieteinnahmen
Stellen Sie sich vor: Sie möchten, dass Ihre Tochter die Immobilie erbt, aber Ihre Frau weiterhin die Mieteinnahmen bekommt. Das geht mit dem Nießbrauchsrecht Ein Recht, das einer Person die Nutzung und Erträge einer Immobilie sichert, während der Eigentümer eine andere Person ist.. Laut § 1030 Abs. 1 BGB kann der Erblasser im Testament festlegen, dass eine Person den Eigentumsanteil erhält, aber eine andere den Nießbrauch. Das ist besonders praktisch, wenn Sie nicht möchten, dass alle Erben die Immobilie verkaufen müssen. In etwa 12% aller Testamente mit Immobilienvermächtnissen wird dieses Recht genutzt, wie eine Studie 2021 zeigte. So sichern Sie die finanzielle Absicherung für jemanden, ohne dass die Immobilie veräußert werden muss.
Steuerliche Vorteile: So sparen Sie bei der Erbschaftsteuer
Wussten Sie, dass vermietete Immobilien bei der Erbschaftsteuer deutlich günstiger bewertet werden? Das Finanzamt setzt nur 90% des Verkehrswerts an, weil es pauschal 10% abzieht. Bei selbst genutzten Wohnungen gilt dieser Vorteil nicht. Laut dem Bundesministerium der Finanzen 2023 liegt die durchschnittliche Erbschaftsteuer für vermietete Objekte bei 18,5% des verminderten Wertes - bei selbst genutzten Immobilien sind es 23,4%. Aber Achtung: Dieser Vorteil gilt nur, wenn die Immobilie zum Zeitpunkt des Erbfalls tatsächlich vermietet ist. Wenn sie leer steht, müssen Sie den vollen Wert versteuern. Das spart bei einer Immobilie im Wert von 500.000 Euro etwa 4.750 Euro an Steuern.
Testamentsvollstrecker: Wer verwaltet die Immobilie?
Nicht jeder Erbe will sich um Mietverträge kümmern. Hier kann ein Testamentsvollstrecker Eine Person, die im Testament benannt wird, um den Nachlass nach den Wünschen des Erblassers zu verwalten. helfen. Dieser kann die Immobilie verwalten, Mieten einziehen und Reparaturen organisieren. Laut einer Studie der Deutschen Gesellschaft für Erbrecht 2023 wird die Testamentsvollstreckung in 40% der Fälle mit vermieteten Immobilien genutzt. Der Vollstrecker muss dabei im Grundbuch eingetragen werden, um rechtlich handeln zu können. Das verhindert Streit zwischen den Erben, weil klar geregelt ist, wer für die Verwaltung zuständig ist. Ohne Vollstrecker können Erbengemeinschaften schnell in Konflikte geraten - etwa wenn einer die Immobilie verkaufen will und andere nicht.
Drei Strategien für die Zukunft der Immobilie
Was tun, wenn mehrere Erben eine vermietete Immobilie erben? Experten wie Dr. Anja Schmidt, Fachanwältin für Erbrecht in Berlin, empfehlen drei klare Wege:
- Entschädigungslösung: Ein Erbe übernimmt die Immobilie und zahlt den anderen Erben ihren Anteil in bar. Das funktioniert gut, wenn einer die Immobilie behalten möchte.
- Vermietungslösung: Die Mieteinnahmen werden unter den Erben aufgeteilt. So bleibt die Immobilie erhalten und generiert weiter Einkommen. Laut einer Umfrage 2023 wählen 47% dieser Weg.
- Verkaufslösung: Die Immobilie wird verkauft und der Erlös aufgeteilt. Das ist oft die einfachste Lösung, wenn keine der Erben die Immobilie nutzen möchte.
Unklare Regelungen führen in 68% der Fälle zu Rechtsstreitigkeiten. Die durchschnittliche Dauer eines solchen Prozesses beträgt 14,7 Monate. Ein klares Testament verhindert das.
Das größte Risiko: Eigenbedarf missbrauchen
Viele Erben denken, sie können die Immobilie einfach aus Eigenbedarf kündigen. Das ist ein schwerer Fehler! Laut dem Landgericht Berlin (Urteil 65 S 123/23) musste ein Erbe 18.500 Euro Schadensersatz zahlen, weil er den Eigenbedarf vorgeschoben hatte. Der Mieter muss nachweisen, dass die Kündigung wirklich aus eigenen Wohnbedürfnissen erfolgt. Wenn Sie als Erbe selbst in die Immobilie einziehen wollen, brauchen Sie konkrete Gründe. Nur dann ist die Kündigung rechtssicher. Andernfalls drohen hohe Kosten. Die meisten Erben unterschätzen diese Gefahr - das ist einer der häufigsten Gründe für Gerichtsprozesse.
Aktuelle Entwicklungen: Was ändert sich 2026?
Das Bundesministerium der Justiz plant ab Januar 2026 Änderungen am Nießbrauchsrecht. Der Referentenentwurf vom April 2024 soll klären, ob der Nießbrauchsberechtigte Modernisierungen anordnen darf. Aktuell entscheiden Gerichte hier unterschiedlich. Gleichzeitig zeigt eine Umfrage des Instituts für Rechtsfragen der Vermögensnachfolge (IRV), dass 78% der Fachanwälte eine steigende Nachfrage nach spezialisierten Testamenten für vermietete Immobilien feststellen. Die Kosten für ein notarielles Testament mit speziellen Regelungen liegen aktuell bei 385 Euro, bei komplexen Fällen bis zu 1.200 Euro. Die Änderungen werden die Planung noch präziser machen - aber nur, wenn Sie sich rechtzeitig informieren.
FAQ: Häufige Fragen zu vermieteten Immobilien im Testament
Kann ich eine vermietete Immobilie im Testament einfach vererben?
Ja, aber mit wichtigen Voraussetzungen. Der Mietvertrag geht automatisch auf die Erben über. Sie müssen im Testament klarstellen, wer Eigentümer wird und wie die Mieteinnahmen verteilt werden. Ohne klare Regelung drohen Konflikte in der Erbengemeinschaft. Ein notarielles Testament ist hier die sicherste Lösung.
Beeinflusst die Erbschaftsteuer die Mietpreise?
Nein, die Erbschaftsteuer betrifft nur den Nachlasswert, nicht die Mietpreise. Mieter zahlen weiterhin den vereinbarten Betrag. Allerdings können Erben die Steuerlast durch die 90%-Bewertung für vermietete Objekte reduzieren. Das spart Geld, hat aber keinen Einfluss auf die Miethöhe.
Was passiert, wenn ein Erbe die Immobilie verkaufen will und andere nicht?
In diesem Fall droht die Teilungsversteigerung, sofern keine Einigung gefunden wird. Jeder Erbe hat grundsätzlich das Recht, eine Versteigerung zu verlangen. Das ist aber meist die schlechteste Lösung, denn der Verkaufserlös ist oft niedriger als der Marktwert. Besser ist eine vorherige Regelung im Testament - etwa durch eine Entschädigungszahlung oder klare Verkaufskriterien.
Kann ich das Nießbrauchsrecht nachträglich ändern?
Nein, das Nießbrauchsrecht kann im Testament nicht nachträglich geändert werden. Es gilt ab dem Tod des Erblassers. Deshalb ist es wichtig, diese Regelung bereits im Testament klar festzulegen. Spätere Änderungen sind nur möglich, wenn alle Beteiligten zustimmen - was in der Praxis oft schwierig ist.
Wie viel kostet ein notarielles Testament für vermietete Immobilien?
Die Kosten liegen zwischen 385 und 1.200 Euro, je nach Komplexität. Einfache Fälle mit klaren Regelungen sind günstiger, während komplexe Szenarien mit Nießbrauchsrecht oder Testamentsvollstreckung teurer werden. Im Vergleich zu den möglichen Kosten eines Erbengesprächs oder Gerichtsprozesses ist das eine sinnvolle Investition.