VOB vs. BGB im Bauvertrag: Was gilt bei Hausumbauten?

Wenn du dein Zuhause umbauen lässt, ist der Vertrag das Wichtigste, was du unterschreibst. Doch was steht da eigentlich wirklich? Viele Handwerker verwenden standardmäßig die VOB - die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen. Aber ist das für dich als Privatperson wirklich die beste Wahl? Die Antwort ist: meistens nein. Und hier erfährst du, warum.

Was ist die VOB, und was ist das BGB?

Die VOB ist kein Gesetz, sondern ein Regelwerk, das von der DIN herausgegeben wird. Sie ist ursprünglich für öffentliche Aufträge entwickelt worden - also für Bauvorhaben von Städten, Behörden oder großen Unternehmen. Die VOB hat drei Teile: VOB/A für die Ausschreibung, VOB/B für die Vertragsbedingungen, und VOB/C für technische Vorgaben. Für Hausumbauten ist vor allem VOB/B relevant. Aber: Sie gilt nur, wenn du sie ausdrücklich im Vertrag vereinbarst und du eine vollständige, schriftliche Kopie davon bekommst. Viele Handwerker geben sie gar nicht erst aus - und dann ist sie unwirksam.

Das BGB ist das Bürgerliche Gesetzbuch. Es ist das zentrale Gesetz des deutschen Privatrechts. Für private Bauvorhaben wie Hausumbauten gilt automatisch das BGB - es sei denn, du vereinbarst ausdrücklich die VOB. Im BGB regeln die Paragraphen 631 bis 651 den Werkvertrag. Das ist der Rechtsrahmen, der für dich als Verbraucher gedacht ist. Kein komplizierter Bauplan, sondern klare Regeln für dich und den Handwerker.

Warum ist das wichtig? Die fünf entscheidenden Unterschiede

Wenn du nicht weißt, welcher Vertrag gilt, läufst du Gefahr, wichtige Rechte zu verlieren. Hier sind die fünf größten Unterschiede zwischen VOB und BGB bei Hausumbauten:

1. Verjährungsfrist für Mängel: Beim BGB hast du fünf Jahre Zeit, um Mängel geltend zu machen - das ist gesetzlich festgelegt. Bei VOB ist es nur vier Jahre. Das klingt nach wenig, aber bei Sanierungen mit Heizung, Dach oder Fenstern kann sich ein Mangel erst nach drei Jahren zeigen. Mit VOB wärst du dann ausgeschlossen.
2. Mängelrüge: Nach BGB musst du Mängel unverzüglich rügen - also sofort, sobald du sie siehst. Nach VOB hast du zwölf Arbeitstage Zeit. Das ist praktisch, besonders wenn du nicht jeden Tag zu Hause bist. Viele Handwerker nutzen das, um Zeit zu gewinnen.
3. Änderungen während der Bauzeit: Willst du während des Umbaus doch noch ein anderes Fliesenmuster oder eine andere Heizung? Nach BGB kann das Handwerkerunternehmen das ablehnen. Nach VOB ist es verpflichtet, Änderungen zu akzeptieren - solange sie nicht den Gesamtvertrag sprengen. Das ist ein großer Vorteil, wenn du flexibel bleiben willst.
4. Zahlung bei Abnahme: Beim BGB zahlst du nach Abnahme 95 % der Summe. Bei VOB sind es nur 90 %. Der Rest bleibt als Sicherheit. Klingt nach wenig, aber bei einem 50.000-Euro-Projekt sind das 2.500 Euro mehr, die du sofort zahlen musst, wenn die VOB gilt.
5. Kündigung: Wenn der Handwerker zu lange braucht, kannst du nach BGB nur kündigen, wenn ein "wichtiger Grund" vorliegt. Nach VOB kannst du fristlos kündigen, wenn er zwei Wochen im Verzug ist. Das klingt gut - aber nur, wenn du die VOB auch wirklich hast. Sonst zählt nur das BGB.

Was sagt die Rechtsprechung? Ein Fall aus München

Im Jahr 2023 entschied das Oberlandesgericht München über einen Fall, der typisch ist: Ein Hausbesitzer ließ seinen Dachausbau durchführen - für 45.000 Euro. Der Handwerker hatte einen Vertrag mit VOB-Bedingungen erstellt, aber die VOB-Texte nie schriftlich übergeben. Der Kunde entdeckte später undichte Fenster, die erst nach drei Jahren sichtbar wurden. Er wollte Mängel geltend machen - aber der Handwerker sagte: "VOB gilt, Verjährungsfrist ist vier Jahre."

Das Gericht entschied: Keine VOB, kein VOB-Recht. Da der Kunde die VOB nicht erhalten hatte, galt automatisch das BGB. Die Fünf-Jahres-Frist war also gültig. Der Kunde bekam die Reparaturkosten erstattet. Das ist kein Einzelfall. In über 60 % der Rechtsstreitigkeiten um Hausumbauten, die 2024 vor Gericht kamen, wurde die VOB als unwirksam eingestuft - weil sie nicht schriftlich übergeben wurde.

Warum verwenden Handwerker trotzdem die VOB?

Es ist kein Zufall, dass viele Handwerker VOB-Verträge anbieten. Sie haben mehr Rechte. Kürzere Verjährungsfristen, weniger Änderungswünsche, weniger Haftung. Für sie ist das ein Sicherheitsnetz. Aber für dich als Verbraucher ist das ein Risiko. Die Architektenkammer Berlin sagt klar: "Handwerker nutzen VOB-Bedingungen oft pauschal - obwohl sie für private Hausumbauten nicht nötig sind."

Und hier ist der Trick: Viele Verträge sind gemischt. Der Vertrag sagt "VOB gilt", aber die Anlage fehlt. Oder nur ein Auszug ist angehängt. Das ist rechtlich nicht erlaubt. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat 2022 klargestellt: "Rosinenpicken" - also nur die Vorteile der VOB nehmen und die Nachteile ignorieren - ist unzulässig. Entweder ganz VOB, oder ganz BGB. Kein Mittelweg.

Was solltest du tun? Praktische Tipps für Hausbesitzer

Wenn du einen Hausumbau planst, ist das deine Checkliste:

• Frage nach dem Vertragstyp: "Gilt hier das BGB oder die VOB?" Wenn der Handwerker zögert, ist das ein Warnsignal.
• Verlange die vollständige VOB-B 2016: Wenn er VOB will, muss er dir die gesamte, aktuelle Fassung (DIN 1961:2016-01) schriftlich übergeben. Kein Auszug. Kein Link. Kein PDF per E-Mail. Ein ausgedrucktes, unterschriebenes Dokument.
• Bestehe auf dem BGB, wenn du unter 50.000 Euro umbaust: Die Verbraucherzentrale Bundesverband empfiehlt seit Januar 2024 genau das: Bei Umbauten bis 50.000 Euro immer BGB. Die Regeln sind klarer, die Fristen länger, die Rechte besser.
• Prüfe die Version: Die VOB-B 2016 ist aktuell. Viele Handwerker nutzen noch die alte Version von 2006. Das ist nicht mehr gültig. Frag nach: "Welche Version der VOB ist im Vertrag enthalten?"
• Vermeide gemischte Verträge: Wenn der Vertrag sagt "VOB gilt, aber nur die Abschnitte 1, 2 und 5", dann ist das rechtlich nicht bindend. Lass dich nicht auf ein "halbwegs VOB" ein.

Die Zukunft: BGB wird stärker

Es gibt eine klare Entwicklung: Die VOB verliert an Bedeutung bei privaten Hausumbauten. Die Bauvertragsreform von 2018 hat das BGB deutlich verbessert. Die neuen Paragraphen 650a bis 650i im BGB geben Verbrauchern jetzt mehr Schutz - etwa bei der Zahlung, bei der Abnahme, bei der Dokumentation. Experten wie Prof. Dr. Thomas Rödl von der Universität Passau sagen: "Die VOB ist für private Bauherren heute überflüssig."

Und die Gerichte folgen. Ein Urteil vom 15. März 2025 (BGH VII ZR 87/24) hat nochmal klargestellt: Wenn die VOB nicht ordnungsgemäß vereinbart ist, gilt automatisch das BGB - und das mit vollem Schutz. Die Bundesregierung diskutiert sogar, die Verjährungsfrist für Mängel im BGB von fünf auf sechs Jahre zu verlängern. Das wäre ein weiterer Schritt weg von der VOB.

Die Handwerkskammer München hat 2024 eine Umfrage gemacht: 62 % der Handwerker nutzen bei Umbauten unter 20.000 Euro bewusst BGB-Verträge. Warum? Weil sie weniger Streit haben. Weil die Kunden verstehen, was sie unterschreiben. Weil es einfacher ist.

Was passiert, wenn du nichts tust?

Du unterschreibst den Vertrag, weil du denkst: "Der Handwerker weiß schon, was er tut." Dann kommt der Mangel. Du rügst ihn. Der Handwerker sagt: "Das ist nach VOB nicht mehr möglich."

Dann entdeckst du: Er hat dir die VOB nie gegeben. Du hast keinen Schutz. Du hast nur die Frist verpasst. Und jetzt? Du zahlst selbst. Oder du musst vor Gericht ziehen. Und selbst dann: Die Rechtsanwaltskosten können höher sein als die Reparaturkosten.

Ein Nutzer aus Salzburg, der auf Reddit beschreibt, wie er seinen Dachbodenausbau verlor: "Ich dachte, VOB ist besser. Hatte ich falsch. Nach vier Jahren war alles weg. Kein Recht. Kein Geld. Nur Wut."

Das muss nicht passieren. Du hast die Macht. Du musst nur wissen, wie du sie nutzt.