Wann lohnt sich eine Immobilienrenovierung wirklich?
Es klingt verlockend: Ein altes Haus kaufen, ein bisschen streichen, neue Fenster einbauen - und schon steigt der Wert. Doch in der Praxis ist das oft eine Falle. Viele Immobilienbesitzer investieren Tausende Euro in Renovierungen - und sehen nach zwei Jahren kaum mehr Rendite als auf einem Sparbuch. Die Frage ist nicht, ob du renovieren sollst, sondern wann es sich lohnt. Und das hängt nicht von deinem Geschmack ab, sondern von Zahlen, Gesetzen und dem Markt.
Im Jahr 2025 ist die Situation anders als vor fünf Jahren. Die Zinsen sind stabil bei 3,5 % bis 4,5 %. Die Preise für Bestandsimmobilien in Berlin, Hamburg und München sind nach dem Einbruch von 2022 bis 2024 wieder leicht gestiegen - aber nicht übermäßig. Gleichzeitig fehlen in deutschen Großstädten über 1,2 Millionen Wohnungen. Das bedeutet: Wer saniert, hat bessere Chancen als je zuvor. Aber nur, wenn er die richtigen Maßnahmen wählt.
Energetische Sanierung: Die einzige Renovierung, die wirklich rentiert
Nicht jede Renovierung ist eine Investition. Ein neuer Boden in der Küche? Das ist ein Ausgabenposten. Eine neue Heizung mit Dämmung und Fenstern? Das ist eine Investition. Die Zahlen sprechen eine klare Sprache: Laut der Deutschen Energie-Agentur (dena) steigern energetische Sanierungen den Wert einer Immobilie durchschnittlich um 18,7 %. Kosmetische Maßnahmen - wie neue Tapeten oder eine frische Farbe - bringen nur 5 bis 7 % Wertzuwachs.
Warum? Weil die Energieeinsparverordnung (EnEV 2025) den Markt verändert. Wer eine Immobilie mit Energiebedarfsausweis der Klasse H verkauft oder vermietet, hat schweres Spiel. Mieter suchen nach Klassen A bis C. Und wenn du von H auf C kommst, darfst du die Miete um bis zu 11 % erhöhen - legal und nach der Modernisierungsumlage. Das ist kein kleiner Bonus, das ist ein echter Hebel.
Die Investitionskosten liegen zwischen 250 und 350 Euro pro Quadratmeter. Klingt viel? Ja. Aber: Die KfW und das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) fördern bis zu 30 % der Kosten. Das bedeutet: Eine 80.000 Euro Sanierung kostet dir nach Förderung nur noch 56.000 Euro. Und die Energiekosten sinken um 50 bis 70 %. Ein Mieter, der vorher 250 Euro Heizkosten im Monat hatte, zahlt danach nur noch 80 bis 125 Euro. Das ist ein echter Vorteil - und macht deine Wohnung attraktiver.
Die Amortisationszeit: Wann bekommst du dein Geld zurück?
Es reicht nicht, dass der Wert steigt. Du musst wissen: Wann hast du dein Geld wieder? Die Bausparkasse Schwäbisch Hall hat das für Tausende Sanierungen berechnet. Bei energetischen Sanierungen liegt die durchschnittliche Amortisationszeit bei 6,8 Jahren. Das bedeutet: Nach sechs Jahren und acht Monaten hast du die gesamten Kosten durch höhere Miete und niedrigere Energiekosten wieder eingespielt.
Und danach? Dann verdienst du reines Geld. Die jährlichen Mehrerträge - also die zusätzliche Miete plus die eingesparten Energiekosten - übersteigen in 78 % der Fälle 5 % der Investitionskosten. Das ist eine Rendite von 4 bis 8 % pro Jahr. Vergleich das mit einem Sparbuch: 0,5 % bis 1 %. Oder mit Festgeld: maximal 3 %. Deine Immobilienrenovierung schlägt beide.
Ein echtes Beispiel: Ein Investor aus Leipzig hat 2024 ein 1970er-Jahr-Haus mit 120 Quadratmetern gekauft. Er hat 68.000 Euro in neue Fenster, Dämmung und eine Luft-Wasser-Wärmepumpe investiert. Nach Förderung zahlte er 47.600 Euro. Die Miete stieg von 750 auf 915 Euro monatlich. Die Heizkosten sanken von 220 auf 70 Euro. Die jährlichen Mehrerträge: 2.520 Euro. Amortisation nach 6,2 Jahren. Heute verdient er 2.520 Euro pro Jahr - und das ohne Risiko, ohne Aktienmarkt, ohne Zinsänderungen.
Was nicht lohnt: Kosmetik, die Geld verschlingt
Ein neues Badezimmer? Klar, das macht die Wohnung schöner. Aber: Laut ImmobilienScout24-Community investieren Privatinvestoren 15.000 bis 25.000 Euro in ein modernes Bad. Die Mietsteigerung? Durchschnittlich 50 bis 80 Euro pro Monat. Das sind 600 bis 960 Euro pro Jahr. Die Amortisation: 25 bis 40 Jahre. Wer das als Investition sieht, irrt sich.
Das Gleiche gilt für neue Küchen, neue Türen oder ein neues Treppenhaus. Diese Maßnahmen erhöhen den Komfort - aber nicht den Wert signifikant. Sie sind ein Genuss, keine Rendite. Und sie kosten oft mehr als gedacht. Denn: 18 % der Sanierungen enthalten unerwartete Schadstoffe wie Asbest oder Schimmelpilz. Die Kosten dafür sind nicht in der ursprünglichen Kalkulation enthalten. Und die Wartezeiten für Handwerker liegen aktuell bei 8 bis 12 Wochen. Planst du nicht mit diesen Pauschalen, läufst du in eine Falle.
Die goldenen Regeln für eine rentable Sanierung
- Starte mit der Energieberatung. Lass dich von einem unabhängigen Energieberater beraten. BAFA zahlt bis zu 500 Euro dafür. Das Geld spart dir oft mehr als es kostet.
- Setze auf Klasse C oder besser. Nur wenn du die Energieklasse von H auf C oder B hebst, kannst du die Miete legal erhöhen und die Förderung optimal nutzen.
- Vermeide kosmetische Renovierungen als Hauptinvestition. Ein neues Bad ist schön - aber nicht rentabel. Mache es, wenn du ohnehin die Heizung wechselst.
- Prüfe die Förderung. Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) ist nicht schwer zu beantragen. Nutze die KfW- und BAFA-Programme. Sie sind nicht kostenlos - aber sie sind günstiger als ein Kredit.
- Rechne mit Verzögerungen. Genehmigungen dauern 4 bis 6 Monate länger als geplant. Handwerker warten 8 bis 12 Wochen. Baue das in deine Planung ein.
- Denke an die Steuern. Wenn du die Immobilie vermietest, kannst du die Sanierungskosten als Werbungskosten absetzen. Verkaufst du sie nach zehn Jahren? Gewinn ist steuerfrei.
Umnutzung: Der geheime Gewinner der Immobilienrenovierung
Die meisten denken an Einfamilienhäuser. Aber der größte Hebel liegt woanders: bei der Umnutzung von Bürogebäuden. Prof. Dr. Julia Richter von der TU München hat das in ihrer Studie 2025 nachgewiesen: Alte Büroflächen in Städten wie Köln, Stuttgart oder Frankfurt werden heute für 1.200 bis 1.800 Euro pro Quadratmeter gekauft. Die Sanierungskosten liegen bei 1.500 bis 2.200 Euro pro Quadratmeter. Der Verkaufspreis für Wohnraum? 4.500 bis 6.000 Euro pro Quadratmeter.
Das ist keine Theorie. In Hamburg wurde ein altes Bankgebäude aus den 80ern in 18 Wohnungen umgewandelt. Kaufpreis: 1,8 Millionen Euro. Sanierung: 2,1 Millionen Euro. Verkaufserlös: 8,4 Millionen Euro. Die Rendite: 15 % pro Jahr. Das ist kein Einzelfall. Diese Projekte sind komplex - aber sie haben die höchsten Renditen.
Wo du vorsichtig sein musst: Die Renovierungsblasen
Nicht überall lohnt es sich. Prof. Dr. Markus Becker warnt in der Frankfurter Allgemeinen Zeitung vor Renovierungsblasen. In einigen Stadtteilen von Berlin, München und Frankfurt sind die Sanierungskosten bereits höher als der mögliche Verkaufspreis. Wer dort investiert, verliert Geld - selbst wenn die Wohnung perfekt ist.
Warum? Weil die Preise für Bestandsimmobilien dort schon hoch waren. Die Nachfrage ist groß, aber die Preise sind nicht mehr steigerungsfähig. Du kannst nicht 50.000 Euro in eine Wohnung investieren, wenn der Marktwert nur 500.000 Euro beträgt - und du durch die Sanierung nur 520.000 Euro erzielst. Dann hast du nur 20.000 Euro Gewinn - und 50.000 Euro Risiko.
Prüfe deshalb immer: Was kostet die Immobilie heute? Was kostet die Sanierung? Was kann sie nach der Sanierung wert sein? Wenn die Sanierungskosten mehr als 25 % des heutigen Wertes betragen, bist du im Risikobereich.
Fazit: Renovieren lohnt - aber nur mit Plan
Die Immobilienrenovierung ist 2025 die lukrativste Form der Geldanlage - wenn du sie richtig machst. Sie bietet höhere Renditen als Aktien, ohne deren Schwankungen. Sie schützt vor Inflation. Sie nutzt staatliche Förderungen. Und sie baut auf einer realen Nachfrage auf: Wohnraum ist knapp, und er muss modern sein.
Die falsche Sanierung kostet Geld. Die richtige macht dich reicher. Dein Ziel sollte nicht sein, deine Wohnung schöner zu machen. Dein Ziel sollte sein, deine Rendite zu maximieren. Das heißt: Energieeffizienz vor Ästhetik. Förderung vor Eigenleistung. Langfristige Planung vor schnellem Gewinn.
Wenn du eine Immobilie mit schlechter Energieklasse findest, die du für unter 3.000 Euro pro Quadratmeter kaufst - dann renne nicht weg. Dann greif zu. Denn in 2025 ist die beste Investition nicht das neue Haus. Die beste Investition ist das alte Haus - das du richtig machst.
Lohnt sich eine Immobilienrenovierung immer?
Nein, nicht immer. Eine Renovierung lohnt sich nur, wenn sie die Energieeffizienz signifikant verbessert oder den Wohnraum erhöht. Kosmetische Maßnahmen wie neue Tapeten oder ein modernes Bad bringen kaum Wertzuwachs und amortisieren sich oft erst nach 20 Jahren oder gar nicht. Entscheidend ist die Kosten-Nutzen-Rechnung: Die jährlichen Mehrerträge aus höherer Miete und geringeren Energiekosten müssen mindestens 5 % der Investitionskosten betragen.
Wie hoch sind die Fördermittel für eine energetische Sanierung?
Für eine umfassende energetische Sanierung kannst du bis zu 30 % der Kosten über die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) erstattet bekommen. Das gilt für Dämmung, neue Fenster, Wärmepumpen und andere Maßnahmen, die die Energieklasse verbessern. Zusätzlich kannst du bis zu 500 Euro für eine professionelle Energieberatung vom BAFA erhalten. Die genauen Förderhöhen hängen von der erreichten Energieklasse ab - je besser, desto mehr.
Wie lange dauert eine typische Immobilienrenovierung?
Eine umfassende energetische Sanierung dauert in der Regel 6 bis 12 Monate. Drei bis sechs Monate davon entfallen auf Planung, Genehmigungen und Anträge auf Fördermittel. Die eigentliche Bauzeit liegt bei 3 bis 6 Monaten - aber Wartezeiten für Handwerker betragen aktuell 8 bis 12 Wochen. Viele Besitzer unterschätzen diese Zeiten und geraten in Zeitdruck, was zu teuren Notlösungen führt.
Kann ich die Sanierungskosten steuerlich absetzen?
Ja, wenn du die Immobilie vermietest. Alle Kosten für eine energetische Sanierung kannst du als Werbungskosten absetzen - das senkt deine Einkommensteuer. Wenn du die Immobilie nach zehn Jahren verkaufst, ist der Gewinn steuerfrei. Das gilt auch, wenn du sie zuvor vermietet hast. Das ist ein großer Vorteil gegenüber Aktien oder Fonds, wo Kapitalgewinne nach einem Jahr besteuert werden.
Was ist der größte Fehler bei Immobilienrenovierungen?
Der größte Fehler ist, die Sanierung als Wohnraumverbesserung zu sehen - nicht als Investition. Viele Besitzer investieren in schöne Bäder, neue Küchen oder teure Bodenbeläge, ohne die energetische Effizienz zu verbessern. Das ist wie ein teures Auto mit leerem Tank kaufen: Es sieht gut aus, aber es bringt keine Rendite. Der Schlüssel ist die Energieklasse. Alles andere ist Schönheit - nicht Profit.