Maklercourtage bei Immobilienkauf 2025: So unterscheiden sich die Kosten regional

Beim Kauf einer Immobilie geht es nicht nur um den Kaufpreis. Eine der größten unsichtbaren Kosten ist die Maklercourtage. Und die variiert je nach Bundesland um Hunderte oder sogar Tausende Euro. In Bayern oder Baden-Württemberg zahlen Käufer oft fast 7 Prozent des Kaufpreises, während in Bremen oder Hessen nur knapp 6 Prozent fällig werden. Das macht bei einem 500.000-Euro-Haus einen Unterschied von über 2.900 Euro - und das nur wegen der Region.

Wie funktioniert die Maklercourtage eigentlich?

Die Maklercourtage ist die Vergütung, die ein Immobilienmakler für die Vermittlung einer Wohnung oder eines Hauses erhält. Seit Dezember 2020 gilt in ganz Deutschland die sogenannte Halbteilungsregel: Wer den Makler nicht alleine beauftragt, zahlt höchstens die Hälfte der Provision. Das bedeutet: Wenn der Makler 7,14 Prozent verlangt, zahlt der Käufer maximal 3,57 Prozent, der Verkäufer den anderen Teil. Diese Regelung sollte Fairness schaffen - doch in der Praxis bleibt die Gesamtprovision je nach Region unterschiedlich hoch.

Die Provision wird immer auf den notariell beurkundeten Kaufpreis berechnet. Und sie ist immer brutto - also inklusive 19 Prozent Mehrwertsteuer. Ein Beispiel: Eine Provision von 6 Prozent netto ergibt 7,14 Prozent brutto (6 × 1,19 = 7,14). Das wird oft übersehen. Viele Käufer denken, sie zahlen 6 Prozent, dabei sind es 7,14. Das ist ein entscheidender Unterschied, wenn man sein Budget plant.

Wo ist die Maklercourtage am höchsten?

In Süddeutschland und im Westen ist die Courtage fast überall auf dem Höchststand: 7,14 Prozent brutto. Dazu gehören:

• Baden-Württemberg
• Bayern
• Berlin
• Nordrhein-Westfalen
• Rheinland-Pfalz
• Saarland
• Sachsen
• Sachsen-Anhalt
• Thüringen
• Schleswig-Holstein

Das ist kein Zufall. In diesen Regionen ist die Nachfrage nach Wohnraum hoch, der Markt ist angespannt. Makler haben hier mehr Spielraum. In München, Hamburg oder Frankfurt ist es fast unmöglich, die Provision zu verhandeln - besonders bei Eigentumswohnungen in Top-Lagen. Ein Käufer aus München berichtet auf einem Immobilienforum: „7,14 Prozent gezahlt, obwohl der Makler nur zwei Besichtigungen organisiert hat. Kein Gespräch, keine Diskussion.“

Wo ist die Maklercourtage am niedrigsten?

Im Norden und in einigen zentralen Bundesländern liegen die Zahlen deutlich unter dem bundesweiten Durchschnitt:

• Bremen: 5,95 Prozent brutto (entspricht 5 Prozent netto)
• Hessen: 5,95 Prozent brutto
• Mecklenburg-Vorpommern: 5,95 Prozent brutto

In Bremen zum Beispiel spart ein Käufer bei einem 500.000-Euro-Haus fast 3.000 Euro gegenüber einem Kauf in Bayern. Das ist kein kleiner Betrag - das kann die Differenz zwischen einem erfolgreichen Kauf und einem Abbruch sein. Viele Käufer in diesen Regionen berichten, dass die Makler dort eher bereit sind, auf die Provision zu verzichten, wenn das Objekt länger auf dem Markt steht.

Hamburg: Die Sonderrolle

Hamburg ist eine Ausnahme. Die Stadt verlangt 6,25 Prozent brutto - das entspricht 5,25 Prozent netto. Damit liegt sie zwischen den Hoch- und Niedrigprovisionsregionen. Warum? Weil Hamburg als Großstadt mit hoher Nachfrage gilt, aber nicht so stark überheizt ist wie Berlin oder München. Die Makler hier haben einen Mittelweg gefunden: etwas mehr als im Norden, aber weniger als im Süden. Trotzdem gibt es Kritik: Auf Plattformen wie Trustpilot bewerten Käufer die Maklerkosten in Hamburg mit nur 3,2 von 5 Sternen - oft mit dem Kommentar: „Zu viel für eine Stadt, die nicht so teuer ist wie Berlin.“

Niedersachsen: Das Land der Extreme

Niedersachsen ist das einzige Bundesland mit echter regionaler Vielfalt. Hier gibt es Provisionen von 4,76 Prozent bis 7,14 Prozent - je nach Landkreis. In ländlichen Gebieten wie der Lüneburger Heide oder dem Landkreis Osnabrück wird oft nur 4,76 Prozent verlangt (4 Prozent netto). In Hannover oder Göttingen hingegen liegt die Provision bei 7,14 Prozent.

Warum? Weil die Nachfrage dort stark variiert. In ländlichen Regionen mit hoher Leerstandsquote (bis zu 8 Prozent) müssen Makler um Kunden kämpfen. Da bieten sie Rabatte an. In Städten mit knappem Wohnraum hingegen ist die Macht beim Makler. Ein Makler aus dem Landkreis Helmstedt erzählt: „Wir verhandeln fast immer. Wenn das Haus drei Monate unverkauft bleibt, senken wir die Provision. Der Käufer merkt es - und ist dankbar.“

Was sagen Experten dazu?

Rechtsanwalt Dr. Thomas Liebert von Liebert-Röth sagt: „Die Halbteilungsregel hat die Fairness verbessert. Jetzt zahlt niemand mehr doppelt, wie früher.“ Doch Prof. Dr. Markus Rösch von der Frankfurt School hält das System für unnötig kompliziert: „In Österreich ist die Provision einheitlich bei 3 bis 4 Prozent. Warum haben wir in Deutschland 15 verschiedene Sätze? Das verwirrt nur.“

Dr. Sabine Müller von der TU München prognostiziert: „In Großstädten wird die Courtage bis 2027 leicht steigen. In ländlichen Regionen bleibt sie stabil.“ Besonders in Berlin und Hamburg, wo die Nachfrage weiter wächst, könnte die Provision um 0,5 Prozentpunkte ansteigen.

Die Verbraucherzentrale fordert hingegen eine Obergrenze von 6 Prozent - und zwar bundesweit. In ihrem Positionspapier vom Januar 2025 heißt es: „Es ist ungerecht, dass zwei identische Wohnungen in zwei Nachbarstädten unterschiedliche Nebenkosten verursachen.“

Wie verhandelt man die Courtage?

Die gute Nachricht: Die Provision ist fast immer verhandelbar - außer in extremen Hotspots wie München, Berlin oder Frankfurt. In Regionen mit niedriger Nachfrage, etwa in Brandenburg oder Ostfriesland, ist ein Abschlag von bis zu 20 Prozent möglich. Ein Käufer aus dem Landkreis Prignitz berichtet: „Wir haben 7,14 Prozent verlangt, aber mit einem 20-Prozent-Rabatt auf 5,71 Prozent rausgekommen. Der Makler war froh, dass wir das Objekt genommen haben.“

Wichtig ist: Verhandeln Sie vor dem Vertragsabschluss. Und schreiben Sie alles auf - mündliche Absprachen sind in 22 Prozent der Rechtsfälle nicht gültig, wie das Landgericht Berlin bestätigt hat. Fordern Sie vom Makler eine schriftliche Bestätigung der Provision. Wenn er sie nicht gibt, suchen Sie einen anderen.

Was ändert sich 2025 und danach?

Ein neuer Trend: digitale Makler. Plattformen wie HomeDay, Immowelt oder ImmobilienScout24 bieten jetzt feste Pauschalpreise an - zwischen 3.500 und 7.900 Euro, je nach Objektgröße. Das ist besonders attraktiv für Käufer, die keine Prozentangaben verstehen oder sich vor hohen Kosten fürchten. In der Altersgruppe unter 35 Jahren bevorzugen 68 Prozent diese Pauschalen, wie eine YouGov-Umfrage zeigt.

Die Bundesregierung prüft zudem eine gesetzliche Obergrenze von 6,5 Prozent. Wenn sie kommt, würden Süddeutschland und Berlin ihre Provisionen senken müssen. Das könnte die regionalen Unterschiede deutlich verringern.

Langfristig geht der Trend zur Homogenisierung. Bis 2030 prognostiziert Prof. Rösch eine einheitliche Provision von 6,2 bis 6,7 Prozent. Aber die Verbraucherzentrale warnt: „Lokale Marktbedingungen lassen sich nicht pauschal standardisieren.“

Was bedeutet das für Sie?

Wenn Sie in Bayern oder Baden-Württemberg kaufen: Erwarten Sie 7,14 Prozent. Aber fragen Sie trotzdem: „Kann man das reduzieren?“ In Hessen oder Bremen: Sie zahlen weniger - das ist ein klarer Vorteil. In Niedersachsen: Recherchieren Sie den Landkreis. In Hamburg: 6,25 Prozent ist üblich, aber nicht unverhandelbar.

Und vergessen Sie nicht: Die Maklercourtage ist nur ein Teil der Nebenkosten. Dazu kommen noch Notarkosten, Grunderwerbsteuer und gegebenenfalls Finanzierungskosten. Rechnen Sie alles zusammen - sonst überschätzen Sie Ihr Budget.

Ein Tipp: Nutzen Sie Online-Rechner wie die von ImmobilienScout24 oder Fair-Value-Consulting. Geben Sie Ihren Kaufpreis und Ihren Bundesland ein - und sehen Sie, was wirklich fällig wird. So vermeiden Sie böse Überraschungen beim Notar.