Wohnrechtswert: Was es bedeutet und warum es für Immobilienbesitzer wichtig ist

Ein Wohnrechtswert, der monetäre Wert des Rechts, in einer Immobilie wohnen zu dürfen, ohne sie zu besitzen. Auch bekannt als Nutzungsrecht, ist er kein Nebenschauplatz – er bestimmt, wie viel Ihre Wohnung oder Ihr Haus wirklich wert ist, wenn jemand anderes das Wohnrecht hat. Viele Vermieter und Erben unterschätzen ihn, weil sie denken: "Ich besitze das Haus, also ist es mein Wert." Doch wenn ein Verwandter, ein Pflegekind oder ein langjähriger Mieter ein eingetragenes Wohnrecht hat, dann ist der reine Kaufpreis nur die halbe Wahrheit.

Der Wohnrecht, ein dingliches Recht, das im Grundbuch eingetragen ist und dem Berechtigten das lebenslange oder zeitlich begrenzte Wohnen in einer Immobilie sichert ist kein freundlicher Gruß – er ist ein rechtlicher Anspruch, der den Eigentümer bindet. Er kann durch Erbschaft, Testament oder Vertrag entstehen. Und er senkt den Verkehrswert der Immobilie. Wie viel? Das hängt vom Alter des Berechtigten ab. Ein 80-Jähriger mit Wohnrecht mindert den Wert weniger als ein 40-Jähriger – denn die Lebenserwartung ist kürzer. Ein einfacher Rechenweg: Je länger das Wohnrecht voraussichtlich besteht, desto niedriger der Immobilienwert. Banken und Gutachter nutzen dafür standardisierte Tabellen – oft basierend auf der Lebenserwartung nach der Sterbetafel der Statistischen Ämter.

Wer eine Immobilie vererbt oder verkauft, ohne das Wohnrecht zu berücksichtigen, läuft Gefahr, zu viel zu verlangen – oder zu wenig zu bekommen. Ein Beispiel: Ein Haus im Wert von 400.000 € mit einem Wohnrecht für eine 75-Jährige könnte nur noch 280.000 € wert sein. Der Rest ist der Wohnrechtswert, der Anteil am Gesamtwert, der dem Berechtigten rechtlich zusteht und nicht dem Eigentümer. Wer das nicht weiß, verhandelt falsch. Und wer es weiß, kann gezielt planen: Soll das Wohnrecht aufgehoben werden? Kann man es abkaufen? Oder ist es sinnvoll, es zu belassen – etwa um Steuern zu sparen?

Es gibt keine pauschale Antwort. Aber es gibt klare Regeln. Und wer sie kennt, vermeidet teure Fehler bei Verkauf, Erbschaft oder Finanzierung. In den folgenden Artikeln finden Sie konkrete Beispiele, wie Wohnrechte den Immobilienwert beeinflussen, wie man sie berechnet und wann es sinnvoll ist, sie zu beenden – mit Zahlen, nicht mit Theorie.