Immobilienfinanzierung für Selbstständige: Diese Anforderungen und Nachweise brauchst du wirklich

Warum ist es für Selbstständige so schwer, eine Immobilie zu finanzieren?

Stell dir vor, du hast jahrelang hart gearbeitet, deine Firma läuft gut, und endlich hast du genug Geld, um eine eigene Wohnung oder ein Haus zu kaufen. Aber dann kommt die Bank und sagt: „Wir brauchen noch drei Jahre mehr Selbstständigkeit.“ Oder: „Ihr Gewinn war letztes Jahr zu niedrig.“ Das ist nicht fair - aber es ist Realität. Selbstständige haben es bei der Immobilienfinanzierung deutlich schwerer als Angestellte. Warum? Weil Banken nicht wissen, wie es in zwei Jahren mit deinem Einkommen aussieht. Ein Angestellter bekommt jeden Monat denselben Lohn. Du? Du hast Monate mit vielen Aufträgen und Monate mit fast nichts. Und das macht Banken nervös.

Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie von 2016 hat das noch verschärft. Seitdem müssen Banken deine Zahlungsfähigkeit viel genauer prüfen. Sie schauen nicht nur auf dein aktuelles Einkommen - sie blicken zurück. Und zwar mindestens zwei, besser drei Jahre. Wenn du erst seit einem Jahr selbstständig bist, ist die Wahrscheinlichkeit hoch, dass dein Antrag abgelehnt wird. Keine Ausnahme. Kein „aber ich habe doch einen großen Vertrag unterschrieben“. Banken vertrauen Zahlen, nicht Versprechen.

Was brauchst du wirklich - die 5 entscheidenden Nachweise

Es gibt keine Geheimformel. Aber es gibt eine klare Liste von Dokumenten, die jede Bank verlangt. Wenn du sie nicht hast, kannst du gleich aufhören zu warten. Hier sind die fünf wichtigsten Nachweise, die du brauchst:

1. Steuerbescheide der letzten 2-3 Jahre: Das ist das Grundgerüst. Die Bank braucht deine Einkommensteuerbescheide. Nicht nur die letzte Steuererklärung - sondern alle drei. Wenn du in den letzten drei Jahren einen Gewinn von 40.000 €, 38.000 € und 42.000 € hattest, ist das ein gutes Zeichen. Wenn du 60.000 €, 15.000 € und 50.000 € hattest - dann wird die Bank fragen: „Was ist mit dem Jahr dazwischen?“
2. Aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung (BWA): Die BWA ist dein monatlicher Gesundheitscheck für dein Unternehmen. Sie zeigt, wie viel Geld du einnimmst, was du ausgibst und wie viel übrig bleibt. Die Bank will die BWA vom laufenden Jahr - und mindestens die vom Vorjahr zum Vergleich. Wenn du keine BWA hast, weil du sie nicht machst: Dann mach sie jetzt. Ein Steuerberater kann dir das in zwei Tagen erstellen.
3. Nachweis der Eigenkapitalquote: Du brauchst mindestens 15 % des Kaufpreises als Eigenkapital. Aber ehrlich gesagt: 20 % sind der neue Standard. Wer 25 % mitbringt, bekommt deutlich bessere Zinsen. Das Eigenkapital muss nachweisbar sein. Wenn du Geld auf einem Girokonto hast, reicht das. Wenn du es in Aktien oder einer Firma steckst, wird die Bank das nicht als Eigenkapital akzeptieren. Du musst es bar haben - oder auf einem Sparkonto liegen.
4. Stabile Geschäftsdauer: Mindestens drei Jahre Selbstständigkeit. Zwei Jahre sind manchmal möglich - aber nur, wenn du extrem starke Zahlen hast und eine sehr solide Branche betreibst. Die meisten Banken, besonders Sparkassen und Genossenschaftsbanken, verlangen drei Jahre. Das ist kein Vorschlag. Das ist eine Voraussetzung.
5. Schufa-Auskunft ohne negative Einträge: Ein einziger Zahlungsrückstand - etwa von einer alten Handwerkerrechnung - kann deinen Antrag ruinieren. Die Schufa ist dein digitaler Lebenslauf. Banken schauen nicht nur auf deine Einkünfte - sie schauen auf deine Zuverlässigkeit. Hast du jemals eine Rechnung verspätet bezahlt? Dann kläre das jetzt. Lass dir eine kostenlose Schufa-Auskunft holen und prüfe sie. Wenn etwas falsch ist, streite es ab. Du hast das Recht darauf.

Warum sind die Zinsen für Selbstständige höher?

Ein Angestellter mit 5.000 € Nettoeinkommen und 20 % Eigenkapital bekommt einen Zins von 3,1 %. Du mit dem gleichen Einkommen und dem gleichen Eigenkapital bekommst 3,6 %. Warum? Weil du als Selbstständiger als risikoreicher eingestuft wirst. Die Bank hat keine Garantie, dass du nächstes Jahr noch genauso viel verdienst. Vielleicht verliert ein wichtiger Kunde. Vielleicht fällt die Branche in eine Krise. Vielleicht wirst du krank. All das passiert - und Banken müssen sich absichern.

Der Zinsaufschlag liegt in der Regel zwischen 0,2 und 0,5 Prozentpunkten. Das klingt wenig - aber bei einer 300.000 € Finanzierung über 20 Jahre sind das mehr als 15.000 € mehr an Zinsen. Das ist der Preis dafür, dass du dein eigener Chef bist. Es ist nicht unfair - es ist reine Risikorechnung. Aber: Es ist nicht festgeschrieben. Einige Banken, besonders Sparkassen und Genossenschaftsbanken, sind flexibler. Sie schauen nicht nur auf die Zahlen - sie schauen auf dich. Wenn du seit zehn Jahren in derselben Branche arbeitest, hast du 50 stabile Kunden und dein Unternehmen wächst - dann kannst du mit einer guten Beratung auch einen günstigeren Zins aushandeln.

Wie kannst du deine Chancen verbessern?

Wenn du deine Zahlen nicht perfekt hast, gibt es trotzdem Wege. Hier sind drei praktische Strategien, die wirklich funktionieren:

• Bringe mehr Eigenkapital mit: Je mehr du selbst einbringst, desto weniger riskiert die Bank. Wenn du 25 % statt 15 % hast, sinkt dein Risiko in den Augen der Bank - und damit auch dein Zins. Einige Banken senken den Zins sogar um 0,3 %, wenn du 25 % Eigenkapital hast. Das ist ein schneller Weg, Geld zu sparen.
• Nimm einen Mitantragsteller hinzu: Wenn dein Partner angestellt ist und ein stabiles Einkommen hat, kannst du ihn als Mitantragsteller einbringen. Dann bewertet die Bank nicht nur dein Einkommen - sie bewertet das Einkommen von zwei Menschen. Das erhöht deine Chancen massiv. Selbst wenn dein Partner nur 2.000 € verdient - es reicht, um die Bank zu beruhigen.
• Arbeite mit einem spezialisierten Finanzierungsberater: Viele Selbstständige versuchen es allein. Sie schicken die Unterlagen per E-Mail an drei Banken und warten. Das funktioniert selten. Ein guter Finanzierungsberater kennt die Banken, weiß, welche Dokumente wie aufzubereiten sind, und kann dir sagen: „Bei der Sparkasse in Dresden akzeptieren sie das. Bei der Commerzbank nicht.“ Er bereitet deine Unterlagen bankgerecht auf - und geht mit dir zum Kreditberater. Das kostet meistens nichts - denn er wird von der Bank bezahlt, wenn der Kredit zustande kommt.

Was passiert, wenn du nur zwei Jahre Selbstständigkeit hast?

Du hast zwei Jahre Selbstständigkeit, starke Zahlen, aber keine drei? Dann ist es nicht unmöglich - aber es wird schwieriger. Einige Banken machen Ausnahmen, wenn:

• Du eine sehr stabile Branche hast (z. B. Arzt, Zahnarzt, Ingenieur, Steuerberater)
• Du einen langfristigen Kundenstamm mit Verträgen hast
• Du eine hohe Eigenkapitalquote von 25 % mitbringst
• Du einen Mitantragsteller mit festem Einkommen einbringst

Dann kannst du eine Chance haben - aber du musst dich auf längere Gespräche und mehr Nachfragen einstellen. Die Bank wird dich prüfen wie einen Verdächtigen. Du musst überzeugen. Und das ist möglich. Aber du brauchst mehr als nur gute Zahlen. Du brauchst eine klare Geschichte: „Ich bin seit zwei Jahren erfolgreich. Hier ist mein Weg. Hier ist meine Planung für die nächsten fünf Jahre.“

Staatliche Förderung - auch für Selbstständige

Die KfW bietet Fördermittel für Immobilien - und die gelten genauso für Selbstständige wie für Angestellte. Du kannst einen KfW-Kredit für Energieeffizienz, Barrierefreiheit oder Neubau beantragen. Der Zins ist oft niedriger als bei normalen Baufinanzierungen. Aber: Du musst die Unterlagen genau prüfen. Die KfW verlangt auch hier Steuerbescheide, BWA und Eigenkapital. Es ist kein Freifahrtschein - aber es ist eine Chance, die viele Selbstständige ignorieren.

Wenn du eine energetische Sanierung planst, kannst du bis zu 30 % der Kosten als Zuschuss bekommen. Das ist mehr als 10.000 € - und das senkt deine Finanzierungssumme. Und das macht dich für die Bank attraktiver. Also: Schau dir die KfW-Förderprogramme an - nicht als Bonus, sondern als Teil deiner Finanzierungsstrategie.

Was du auf keinen Fall tun solltest

Es gibt Fehler, die Selbstständige immer wieder machen - und die ihren Kreditantrag ruinieren:

• Keine BWA erstellen: Viele denken, Steuerbescheide reichen. Täuschung. Die BWA zeigt, wie es aktuell läuft. Ohne sie ist dein Antrag unvollständig.
• Plötzlich Geld ausgeben: Wenn du kurz vor der Antragstellung ein neues Auto kaufst oder eine große Reise machst - sag es der Bank nicht. Sie sieht es in deinen Kontoumsätzen. Und sie denkt: „Der hat Geld - aber warum nicht für die Immobilie?“
• Unterlagen unvollständig senden: Du schickst nur die letzten zwei Steuerbescheide, aber nicht die dritte? Die Bank legt deinen Antrag auf „unvollständig“ ab. Und du musst von vorne anfangen.
• Keinen Berater hinzuziehen: Du denkst, du kannst das allein. Du hast ein gutes Einkommen. Aber du kennst nicht die Banken. Ein Berater spart dir Monate - und vielleicht 20.000 € an Zinsen.

Wie lange dauert der ganze Prozess?

Ein Angestellter braucht 3-4 Wochen, um eine Baufinanzierung zu bekommen. Selbstständige brauchen 8-12 Wochen. Warum? Weil die Bank alles doppelt prüft. Sie prüft deine Steuerbescheide. Sie prüft deine BWA. Sie prüft deine Konten. Sie prüft deine Kunden. Sie prüft deine Zukunft. Das dauert. Und du musst geduldig sein. Aber: Wenn du deine Unterlagen im Voraus sorgfältig vorbereitest - und sie vollständig, sauber und in der richtigen Reihenfolge einreichst - kannst du die Zeit auf 6-8 Wochen reduzieren.

Ein guter Tipp: Beginne mindestens drei Monate vor deinem geplanten Kauf mit der Vorbereitung. Sammle die Steuerbescheide. Lass die BWA erstellen. Prüfe deine Schufa. Kläre alle offenen Rechnungen. Mach alles, bevor du dich an eine Bank wendest. Dann bist du nicht am Ende der Warteliste - du bist der Antragsteller mit den besten Unterlagen.

Was kommt als Nächstes? Die Zukunft der Finanzierung

Die Banken entwickeln neue Methoden, um Selbstständige besser zu bewerten. Sie schauen nicht nur auf Gewinn und Verlust - sie schauen auf Kundenverträge, auf Umsatzprognosen, auf digitale Buchhaltungssysteme. In Zukunft wird es vielleicht möglich sein, deine Finanzierung mit einem Klick zu beantragen - wenn deine Buchhaltung in der Cloud läuft und alle Daten automatisch an die Bank gesendet werden.

Aber bis dahin: Die Regeln sind klar. Drei Jahre. 20 % Eigenkapital. Drei Steuerbescheide. Eine aktuelle BWA. Und eine saubere Schufa. Das ist der Weg. Es ist nicht einfach. Aber es ist möglich. Viele Selbstständige haben es geschafft - du kannst es auch.